Marché immobilier 2024 à Bordeaux : tendances et perspectives
dans Bordeaux Métropole
Le marché immobilier 2024 à Bordeaux pourrait s’annoncer plus radieux que celui de l’année 2023, grippé par la rapide hausse des taux, et donc la perte de pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. Conséquence ? La demande a baissé à Bordeaux et dans la Métropole, quand parallèlement les vendeurs ont du mal à accepter la baisse des prix.
2024 pourrait donc être l’année de l’acceptation d’un prix légèrement ajusté, pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, mais aussi celle de la fin de la hausse des taux, qui relancerait la demande.
Bilan 2023 du marché immobilier à Bordeaux : un marché qui s’assagit
Des volumes de transactions en baisse sur tout le territoire national
Après des années euphoriques en 2021 et 2022, le marché immobilier national retrouve des volumes de transaction similaires aux niveaux de 2019. Cette baisse des transactions, de l’ordre de 20 % entre 2022 et 2023, reste donc à relativiser au regard d’une période plus longue, comme le démontrent les chiffres des Notaires de France.
En 2024, le volume de transactions sur le marché immobilier national devrait culminer à 800 000 selon Meilleurs Agents, « lorsqu’une année moyenne atteint 730 000 vente environ », comme nous le confie Stéphane Lalanne.
Bordeaux : les échoppes bien situées, avec jardin, restent attractives
« Chez LALANNE IMMOBILIER, la baisse des ventes s’est concrétisée en Avril 2023 soit au cours du 2e trimestre. Le 3e trimestre a confirmé la baisse du marché et du nombre de vente. L’ activité se montre plus dynamique sur le 4ème trimestre, mais rien de comparable à l’année précédente », explique Stéphane Lalanne, Co-gérante de l’agence bordelaise.
Cependant, cette baisse des volumes est plus modérée que les chiffres nationaux, avec 111 ventes en 2023, contre 114 ventes en 2022, soit une baisse de 2,6 % seulement.
Un chiffre qui peut s’expliquer par la spécialisation de l’agence dans les échoppes, qui restent attractives pour les familles et représentent 40% des ventes de l’agence.
Stéphane Lalanne précise : « La recherche d’échoppes comprenant 3 chambres et un jardin d’une surface minimum de 70m² dans des secteurs recherchés tels que Bordeaux Saint-Augustin, Bordeaux Primerose, Bordeaux Bel-Air, Caudéran Centre, Le Bouscat, Talence Saint Genès est toujours active. Les biens situés dans la carte scolaire des établissements de qualité à Bordeaux sont très recherchés. »
En octobre 2023, LALANNE IMMOBILIER a ainsi réalisé la transaction, en 72 heures seulement, d'une échoppe double de 125m², avec jardin arrière de 150m², à St Augustin. L’échoppe a été acquise au prix de vente au prix affiché, sans négociation, de 575 000€ HAI.
Bordeaux : une "baisse" des prix, après 40% de hausse en 10 ans
Si Bordeaux est souvent présentée comme la ville où la baisse des prix a été la plus forte en 2023 – 8,6 % selon Se Loger – il est là encore intéressant de relativiser.
En effet, « L ’arrivée de la LGV, la médiatisation autour de Bordeaux, l’effet post-covid mêlés à des taux d’emprunt très bas ont participé à l’essor du marché immobilier de la Métropole bordelaise. Depuis les 10 dernières années, nous avons pu constater une augmentation des prix de 30 à 40% selon les biens », explique Stéphane Lalanne. Depuis le début d’année 2023, « Le marché s’assagit et les prix se stabilisent, mais l’échoppe reste un habitat recherché et son attrait est toujours d’actualité »
Source : Le Figaro Immobilier
Les raisons de cette baisse ?
Des taux d’intérêt élevés, aujourd’hui à 4,5 % sur 20 ans, qui entraînent une « perte de budget de l’ordre de 20 % pour les acquéreurs », qui ne se voit pas compensée par la baisse des prix. Le nombre de crédits accordés par les banques, qui a diminué de 40% en décembre 2022 vs décembre 2021 impacte également fortement le marché. En conséquence, une partie des acquéreurs a décidé de reporter leur projet d’acquisition, l’autre partie faisant le choix de « négocier de manière plus ardue. »
Cette demande en retrait, portée par un report des projets, allonge mécaniquement les délais de ventes, sans pour autant mettre le marché à l’arrêt, en raison de la forte tension qui existait sur le marché bordelais. Les prix, eux, doivent être ajustés en conséquence.
LALANNE IMMOBILIER a cette année constaté les prix de vente suivants :
- En avril 2023 : échoppe double 180m² avec jardin 150m² à Bordeaux Saint-Augustin – 5 chambre : 1 040 000e HAI
- En juillet 2023 : maison familiale de 220m² avec jardin 100m² – 5 chambres à Talence St Genès : 960 000€ HAI
- En juillet 2023 : maison de ville familiale de 140m² avec 5 chambres et un bureau avec jardin de 80m² à rafraîchir + garage à Bordeaux Judaïque : 690 000e HAI
- En juillet 2023 : appartement T2 – 43m² avec balcon et place de stationnement à Bordeaux caudéran : 199 000€ HAI
- En juillet 2023 : appartement 74m² avec 2 chambres, balcon et place de parking à Bordeaux caudéran/Mondésir : 335 000€
- En août 2023 : appartement T3/T4 de 82m² sans extérieur à Bordeaux Saint-Augustin/Bel-Air avec 1 place de stationnement A RENOVER : 231 000€ HAI
- En septembre 2023 : échoppe simple 74m² avec 2 chambres à rénover avec jardin 20m² (possibilité de surélévation) à Bordeaux Saint-Bruno : 330 000€ HAI
- En septembre 2023 : échoppe simple de 75 m² avec passage latéral et jardin arrière 25m² - 2 chambres : 360 000€ HAI
- En octobre 2023 : appartement duplex 80m² sans extérieur à Bordeaux Sacré cœur (état locatif – à rafraichir) avec 1 place de stationnement : 245 000e HAI
Des prix de vente loin d’un scénario de krach immobilier, et qui confortent l’idée que le marché s’ajuste mécaniquement par le jeu de l’offre et de la demande, après avoir connu une euphorie irrationnelle.
La forte baisse des prix annoncée à Bordeaux est d’ailleurs remise en cause par les notaires locaux :
« On peut se demander si cette baisse des prix ne relève pas de prix surestimés au départ. D’après nos statistiques, arrêtées fin juin et relatives aux dossiers signés, il n’y a pas de baisse des prix », réagit Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde dans une interview accordée à 20 Minutes. « Et à Caudéran, entre juin 2022 et juin 2023, on a enregistré une hausse des prix de vente de 7 % », souligne-t-elle.
Pour Marlène Duval, responsable Gironde de l’UNIS (union des syndicats de l’immobilier) Nouvelle-Aquitaine, « le prix de l’échoppe avec jardin et garage au centre-ville ne va pas diminuer ».
Dans ce contexte, l’estimation fiable, juste et réaliste, se révèle donc primordiale pour les vendeurs. Elle est la condition préalable d’un délai de vente raisonnable, et d’une moindre négociation des acquéreurs, qui « se permettent de tenter des offres d’achat bien en deçà du prix affichés, et reprennent donc la main sur les négociations là où il y avait peu de marge possible il y a à peine 1 an »
En cette fin d’année 2023, LALANNE Immobilier estime le prix des échoppes à Bordeaux selon cet ordre :
- Pour une échoppe simple de 60m² à rénover : compter à partir de 260 000€
- Pour une échoppe simple de 60m² en parfait état avec décoration soignée : compter à partir de 330 000€
- Pour une échoppe double de 120m² à rénover : compter à partir de 480 000€ environ
- Pour une échoppe double de 120m² ² en parfait état avec décoration soignée à partir de 680 000€
« La surface du jardin aura une réelle répercussion sur la valorisation du bâti, de l’ordre de 25 % », précise Stéphane Lalanne.
Perspectives du marché immobilier 2024 à Bordeaux
D’un point de vue national, le marché immobilier 2024 devrait continuer à s’ajuster, sans pour autant plonger. Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents, explique : « Si l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant, la demande restera contrainte du fait du niveau des prix. De plus, l’accumulation de biens à vendre, au cours des douze prochains mois, devrait accélérer la baisse des prix et la diminution du nombre de transactions. Chez Meilleurs Agents, nous anticipons une baisse des prix de -4% en moyenne en France d’ici fin septembre 2024 et un niveau annuel de 800 000 transactions. »
Marché immobilier à Bordeaux en 2024 : 2 facteurs pourraient relancer la demande
Si l’on ne peut prédire avec certitude l’évolution du marché bordelais en 2024, 2 facteurs éclairent sur la tendance immobilière et nous permettent d’envisager un scénario de baisse modérée, et de reprise des transactions, sans pour autant retrouver les niveaux de 2020 et 2021.
1 - La fin de la hausse des taux : un facteur majeur pour le marché de la transaction
La fin de la hausse des taux annoncée par la BCE s’invite comme une très bonne nouvelle pour le marché immobilier, et l’acquisition à crédit. « L'arrêt de la hausse des taux directeurs devrait mécaniquement permettre aux taux des crédits de se stabiliser progressivement pour redevenir fixes en 2024, peut-être dès janvier », avance ainsi en novembre 2023 Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, auprès de La Tribune.
On peut alors envisager que les acquéreurs, qui avaient reporté leur projet en 2023, reviennent sur le marché. Une relance par la demande très keynesienne en somme, qui pourrait finalement absorber en partie la baisse des prix, et orienter le marché dans un scénario d’ajustement plus que de baisse.
Après l’attentisme, et l’observation de la réalité des prix à Bordeaux - qui rappelons-le, s’ils ont diminué, n’ont pas décroché en 2023 - 2024 pourrait donc marquer la reprise des transactions.
2 - Loyers élevés et tension locative : une opportunité d’acheter une petite surface en 2024 pour les primo-accédants ?
A Bordeaux, un autre facteur vient apporter une perspective positive : celui du besoin de se loger, en particulier pour les primo-accédants. Car si les loyers sont aujourd’hui encadrés à Bordeaux, ils restent élevés et ont tendance à augmenter dans les communes attenantes, non concernées par l’encadrement des loyers et le permis de louer.
Stéphane Lalanne analyse : « Le marché locatif est très tendu sur l’agglomération bordelaise : la demande est supérieure à l’offre. Et l’offre baisse en raison de l’arrêt de construction des programmes neufs, notamment de défiscalisation, d’une population qui s’accroît à Bordeaux avec un nombre de logements disponibles à la location qui n’augmente pas, et du transfert de biens locatifs vers le marché de la transaction, notamment en raison de l’encadrement des loyers et des contraintes énergétiques. »
Les locataires, qui dépensent à fond perdu chaque mois, et ne peuvent que difficilement changer de logement tant le marché est tendu, ont donc tout intérêt à profiter du débloquage progressif des crédits pour acheter dans la perspective de la fin de la hausse des taux, et donc de celle de la renégociation de leur prêt si les taux baissent, pour acquérir du patrimoine.
Et ce d’autant plus avec la législation contraignante qui pèse sur les investisseurs locatifs, et qui permet de profiter de marges de négociation plus intéressantes sur les petites surfaces.
« Lors de la mise en place de l’encadrement des loyers en juillet 2022, nous pensions que les montants de tous les loyers allaient subir des répercutions à la baisse. Or, depuis son application, nous constatons que l’impact se ressent essentiellement sur certaines petites surfaces jusqu’au T2 à Bordeaux. De par la baisse de la demande sur les biens impactés par l’encadrement des loyers, il peut effectivement être intéressant de s’orienter sur l’acquisition de petites surfaces à Bordeaux car le prix ont tendance à baisser et les propriétaires vendeurs sont de plus en plus enclin à négocier », explique Stéphane Lalanne.
Est-ce que l'immobilier va baisser en 2024 ? Une tendance haussière à Caudéran et aux Chartrons semble se dessiner
Alors que la baisse des prix s’établit à Bordeaux 4 % sur un an au 1er octobre 2023 (prix médian selon le Figaro Immobilier), les observations démontrent des tendances segmentées selon les quartiers. Ainsi, à Caudéran, le prix médian constaté a augmenté de 7 % en un an (+29 % sur 5 ans), de 3 % aux Chartrons (+3 % sur 5 ans) quand ils se maintiennent à Saint-Augustin (0 % en un an, +14 % sur 5 ans).
Source : Figaro Immobilier
A contrario, certains emplacements aux niveaux de prix les plus élevés, comme la Barrière du Médoc, voient leurs prix diminuer de près de 7 % en un an, après une hausse de 20 % en 5 ans.
Comment va évoluer le marché immobilier en 2024 ?
Les facteurs économiques, comme la fin de la hausse des taux et le débloquage des crédits, mais aussi locaux, comme la rareté des biens dans certains quartiers, confortent l’idée d’un rééquilibrage du marché. Dans ce contexte, les biens avec défauts devraient voir leurs prix assez fortement impactés à la baisse. Au contraire, certaines échoppes avec jardin, bien placées à Bordeaux, Talence, Le Bouscat, et avec tous les indicateurs au vert (proximité des commerces, bon DPE, jolie façade...) pourraient tirer leur épingle du jeu, malgré une demande encore faible, et une offre plus conséquente.
Affaire à suivre... !
LALANNE IMMOBILIER met tout son savoir-faire et son expertise de l’échoppe pour vous accompagner dans l’acquisition ou la mise en vente de votre bien à Bordeaux, Bordeaux Saint-Augustin, Bordeaux Primerose, Bordeaux Bel-Air, Bordeaux Caudéran, Le Bouscat, Talence, ou Saint-Genès, entre autres.