Marché immobilier à Bordeaux en 2025 : à quoi faut-il s’attendre ?
dans Bordeaux Métropole
Si le marché immobilier de Bordeaux a vu ses prix baisser en 2023, l’année 2024 s’est inscrite comme une période de ralentissement de la baisse. Aujourd’hui, le marché immobilier de bordeaux en 2025 s’annonce nettement comme celui de la stabilisation des prix, qui devraient selon toute probabilité se maintenir sans baisser. Mais elle pourrait aussi être l’année d’un retour plus massif de la demande, ce qui viendrait réduire les délais de vente et amener une concurrence plus marquée entre les acheteurs…
Pour Lalanne Immobilier, expert de l’immobilier à Bordeaux depuis près de 50 ans, les derniers chiffres augurent un début d’année 2025 dynamique, avec déjà 26 ventes en cours de signature au premier trimestre 2025 : c’est 30 % de volumes supplémentaires par rapport au premier trimestre 2024 ! L’agence immobilière de Bordeaux vous livre son analyse du marché 2025 et dévoile les prix de ses dernières ventes à Bordeaux qui seront actées en 2025.
Marché immobilier à Bordeaux en 2025 :
la fin de la baisse des prix
Plusieurs indicateurs laissent supposer la poursuite de la jolie dynamique observée depuis quelques mois, en France mais aussi à Bordeaux. En effet, après un an et demi de baisse des prix continue entre mars 2023 et août 2024 à Bordeaux, les prix repartent à la hausse ! Ils ont ainsi augmenté de près de 2 % en trois mois à Bordeaux à la fin de l’année 2024.
Cette année, en 2025, Lalanne Immobilier remarque une moindre négociation dans ses dernières ventes, dont elles sont nombreuses à avoir été conclues au prix affiché, même s’il était fixé au-dessus du prix moyen de la ville (4851€ fin 2024), en raison de l’emplacement du bien, de ses qualités ou encore de sa rareté. Des observations qui rendent optimistes les perspectives du marché immobilier bordelais en 2025
D’autres facteurs tendent également à acter la fin de la baisse des prix : la baisse des taux d’intérêt et la remontée du nombre de productions de crédits, d’une part, peuvent laisser présager une stabilisation en 2025.
« La production de crédits a été divisée par trois en deux ans, pâtissant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute dans le neuf. Elle se redresse depuis quelques mois, mais demeure moitié moins élevée qu’à ses plus hauts niveaux. Cette évolution devrait s’accompagner d’une stabilisation des ventes », commente ainsi le Laboratoire Économique du Logement de la FNAIM.
Ces taux d’intérêts devraient même baisser en 2025, amplifiant l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français, sans pour autant le ramener aux niveaux de 2021. En décembre 2024, la BCE avait ainsi revu une nouvelle fois son taux directeur à la baisse qui est passé de 3,40 à 3,15. Christine Lagarde a d’autre part annoncé en décembre dernier une nouvelle réduction des taux d’intérêt à prévoir pour 2025.
La forte appétence des Français pour la pierre comme valeur refuge est d’autre part un facteur clé dans le regain de dynamisme du marché immobilier. Les incertitudes planant sur les marchés financiers pourraient donc, elles aussi, favoriser un regain d’intérêt pour la pierre patrimoniale dont Bordeaux recèle, à la fois de la part des investisseurs mais également des acquéreurs traditionnels.
La raréfaction de l’offre à Bordeaux enfin, où la mise en vente sur le marché du neuf a été divisée par deux entre le troisième trimestre 2021 (970 lots) et la même période en 2024 (486 lots), augure un rééquilibrage entre l’offre de biens disponibles et la demande, avec un impact stabilisateur ou positif sur les prix.
Et ce d’autant plus que « l’augmentation du coût de la construction a entraîné une hausse constante des prix. Le nombre de permis de construire est d’autre part en baisse car le neuf n’attire plus les investisseurs en raison de la fin des avantages fiscaux à l’achat de logements neufs tel que le dispositif Pinel. On peut donc effectivement penser que cette situation sera bénéfique au marché de l’ancien dont les prix tendent nettement vers la stabilisation après une baisse ces 2 dernières années », détaille Stéphane Lalanne.
La stabilité des volumes de transactions :
un indicateur du dynamisme de l’immobilier bordelais en 2025
La baisse des volumes de transaction sur le territoire a fait couler beaucoup d’encre, et quelque peu dévoyé la réalité d’un marché, qui s’il n’est plus euphorique comme dans la période post-covid, ne s’écroule absolument pas pour autant.
« On reste dans un marché dynamique, cohérent et sain avec près de 800 000 transactions au plan national en 2024. Ce chiffre est tout à fait honorable, et il faut faire attention à ne pas le comparer avec une période exceptionnelle, que l’on a connue entre 2020 et 2022 », témoigne Stéphane Lalanne.
Ainsi, si l’on observe les données statistiques depuis 20 ans, on remarque que le marché est plutôt ralenti en termes de volumes de transactions, mais qu’il reste bien plus dynamique que lors de la crise de 2008, mais aussi qu’en 2013, et retrouve des niveaux semblables à la fin 2015.
Et alors que le nombre de transactions a diminué de 17 % entre septembre 2023 et septembre 2024 en France, l’agence immobilière Lalanne observe un tout autre tableau localement. En effet, elle a au contraire augmenté son volume de transactions immobilières de 11 % à Bordeaux entre 2023 et 2024.
Cette année, ce sont d’ores et déjà 30 % de ventes prévisionnelles de plus que l’an passé qui sont programmées au 1er trimestre 2025 pour Lalanne Immobilier à Bordeaux. Une perspective du marché immobilier 2025 très encourangeante pour les équipes, qui travaillent ardemment à satisfaire les projets de ses clients malgrés les défis conjoncturels !
Derrière ces chiffres, c’est en effet un travail exigeant du quotidien qui se cache tant dans l’accompagnement des acquéreurs, avec qui elle engage un vrai suivi pour les satisfaire, mais aussi des vendeurs, qui attendent beaucoup d’une expertise rigoureuse telle que celle proposée par l’agence immobilière. Ils transcrivent également le marqueur d’une demande particulièrement soutenue dans certains quartiers de Bordeaux, notamment sur les échoppes.
Quelles ventes immobilières seront actées en 2025 par Lalanne à Bordeaux et à quels prix ?
En ce début d’année 2025, Lalanne Immobilier s’apprête à accompagner ses clients ayant signé leur compromis en fin d’année 2024 à acter définitivement leurs engagements. Ces chiffres extrêmement récents permettent de prendre concrètement le pouls de l’activité du marché immobilier bordelais en janvier 2025.
L’agence indépendante enregistre ainsi 26 ventes prévisionnelles sur le 1er trimestre 2025, contre 20 sur la même période en 2024. Cette augmentation des volumes prévisionnels de transactions de 30 % dresse un constat : l’existence réelle des attentes des acquéreurs comme des vendeurs pour concrétiser leurs projets immobiliers, ce que constate Stéphane Lalanne, Gérante de l’agence immobilière à Bordeaux, au quotidien : ils n’attendent que d’être bien accompagnés pour vendre leur bien, ou trouver la perle rare.
« La demande est présente et si les biens sont affichés sont au prix marché, ils vont pouvoir se vendre dans des délais raisonnables, soit de 1 à 45 jours, entre le 1er jour de commercialisation et la réception d’une offre d’achat », précise ainsi la spécialiste de l’immobilier à Bordeaux.
Mais quels types de biens se vendent rapidement cette année à Bordeaux ? Quelles sont leurs caractéristiques, où sont-ils situés, à quel prix se négocient-ils, en combien de temps ?
Pour vous faire une idée très concrète de l’état du marché immobilier de Bordeaux en ce début d’année 2025 – et des prix pratiqués dans la capitale girondine – Lalanne Immobilier se confie sur les toutes dernières ventes qu’elle a réalisé, et qui seront actées au cours du 1er trimestre 2025 :
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Une échoppe double de 130m² situé à Bordeaux Caudéran entre le Parc Bordelais et Primerose (surface du jardin 183 M²) : vendue au prix en 3 jours
795 000€ Honoraires d’Agence Inclus (HAI) soit 6115€ du mètre carré en janvier 2025
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Un appartement rénové de 70 m², avec jardin, situé à proximité de la rue Fondaudège et du Jardin Public : vendu au prix en 10 jours
445 000€ HAI soit un prix au mètre carré de 6357€
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Une échoppe simple de 80m² avec jardinet à Bordeaux Saint-Augustin : vendue en 7 jours
390 000€ HAI soit 4875€ du mètre carré en janvier 2025
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Une petite maison de 40 m² à Mérignac Arlac avec jardin : vendue au prix en 2 jours
199 500€ HAI soit 4988€ / m²
2025 : le retour attendu d’une partie des primo-accédants
Depuis la fin 2024 et en ce début 2025, avec des taux qui ont baissé et qui se stabilisent, mais aussi la fin du report des projets immobiliers pour les attentistes, Lalanne Immobilier observe un retour de certains primo-accédants dans sa clientèle. « Nous accompagnons dorénavant des primo-accédants toujours locataires au profil de trentenaires ou quarantenaires disposant d’une situation professionnelle stable et aux revenus confortables, qui leur permettent de disposer d’un budget d’environ 550 000€, et de concrétiser ainsi leur projet d’achat de leur résidence principale à Bordeaux », explique la gérante de l'agence immobilière bordelaise.
Si certains secteurs sont plus accessibles aux jeunes primo-accédants, comme Bègles ou quelques quartiers de Mérignac ou de Pessac, d’autres plus insoupçonnés peuvent encore proposer des opportunités, pour peu que l’on accepte les travaux ou une acquisition avec un locataire en place.
C’est le cas d’un couple de locataires bordelais de 35 ans en quête d’une échoppe avec jardin, pour moins de 370 000€ d’enveloppe totale (acquisition + travaux éventuels).
Lalanne Immobilier les a accompagnés et a pu leur proposer un bien extrêmement rare sur le secteur : une échoppe double de 85m², avec jardin, à Saint-Augustin, vendue 265 000€. Un prix décoté en raison de son occupation par un locataire et de travaux de rénovation à prévoir.
« C’est une transaction plutôt rare à Saint-Augustin, et ils ont eu la chance de ne pas à avoir attendre la fin du bail puisque le locataire a quitté son logement après la vente. Leur acquisition leur coûtera donc 365 000€ après travaux (hors frais de mutation), soit un prix très raisonnable pour le quartier », précise Stéphane Lalanne.
Cette année, il est prévisible que les primo-accédants finançables reviennent sur le marché. Les loyers bordelais se maintenant a des niveaux élevés, et la pénurie de logements locatifs rendant tout déménagement très compliqué, l’achat immobilier reste la meilleure option pour les locataires.
Certains type de biens, comme les petites échoppes périphériques, seront probablement recherchés de façon croissante si les taux d’intérêt ne montent pas !
Quels seront les biens les plus recherchés sur le marché bordelais en 2025 ?
Lalanne Immobilier observe que l’augmentation des délais de vente n’est pas une réalité pour toutes les typologies de biens. Si les petits appartement avec un mauvais DPE, principalement destinés aux investisseurs locatifs, ont tendance à rester longtemps sur le marché, il n’en est rien des maisons familiales avec jardin.
Pour Stéphane Lalanne « la maison familiale de 130m² avec un jardin de 80m² minimum se vend très vite, et beaucoup plus cher qu’une même maison avec un extérieur de 20m² ». La demande est donc toujours très soutenue et devrait aller en s’accentuant en 2025 pour les échoppes avec jardin situées à Saint-Augustin, Talence, Mérignac centre, Saint-Genès ou encore Caudéran Centre.
En moyenne, Lalanne Immobilier observe un délai de vente inférieur à 45 jours pour les biens affichés au prix, et de quelques jours seulement pour les maisons ou appartements les plus recherchés.
Le marché locatif bordelais va-t-il attirer les investisseurs en 2025 ?
L’évolution de la législation et les mesures politiques qui seront prises en 2025 devraient clarifier la situation des investisseurs, qui sont encore en retrait en janvier 2025. On peut cependant penser que les incertitudes des marchés financiers pourraient les ramener sur des secteurs patrimoniaux comme Bordeaux. Ils peuvent ici espérer un rendement locatif modéré de l’ordre de 4 ou 5 %, mais sont en revanche en bonne position pour négocier un bien énergivore et engager des travaux pour le louer dans une perspective de valorisation.
« Les prix légèrement stabilisés ou corrigés peuvent offrir des opportunités pour les acheteurs disposant d’un bon financement. Les investisseurs locatifs peuvent profiter de la forte demande locative à Bordeaux, particulièrement dans les zones à proximité des transports et des commodités. Et les biens nécessitant une rénovation énergétique peuvent se négocier à des prix attractifs, offrant un bon potentiel de valorisation après travaux", précise la gérante de l'agence.
Un studio idéalement situé dans le coeur de Bordeaux, à proximité de la Porte de Bourgogne, est proposé à moins de 100 000€. Un investissement locatif et patromonial intéressant pour diversifier ses placements en 2025.
« Avec la révision du plafonnement des loyers à la hausse dans certaines zones de Bordeaux et l’attention croissante des locataires au DPE, les investisseurs seront certains de louer leur bien, sans vacance locative, tout en réalisant dans le même temps un investissement patrimonial intéressant après la baisse des prix de 2023. Ils peuvent espérer ainsi une belle plus-value à la revente. Les petites surfaces aux mauvais DPE sont en outre des biens difficiles à vendre, ils peuvent encore se négocier à des prix attractifs en ce début d’année 2025, et offrent un bon potentiel de valorisation après travaux. », analyse Stéphane Lalanne.
Elle poursuit : « Dans ce contexte de tension sur l'accès au logement, la demande locative reste forte : cela garantit donc des rendements locatifs relativement stables ».
Acheter ou vendre à Bordeaux en 2025, bonne ou mauvaise idée ?
Pour L'agence immobilière Bordelaise Lalanne Immobilier, les prix sont désormais arrivés à un plateau bas, et l’agence immobilière n’envisage plus de baisse cette année.
Pour les acquéreurs, c’est une double opportunité : celle de profiter de prix relativement bas, avant qu’ils ne remontent, mais aussi de taux d’intérêt eux aussi stabilisés après une baisse, qu’ils pourront en outre renégocier s’ils venaient à baisser davantage. Les acquéreurs en quête d’une résidence principale à Bordeaux ont donc tout intérêt à acheter cette année, tant que l’offre est encore large et qu’ils sont finançables.
Pour les primo-accédants finançables, cet argument est encore plus vrai, puisqu’ils pourraient transférer leur loyer, versé à fond perdu, vers une capitalisation patrimoniale, toujours plus intéressante sur le long terme.
Pour les propriétaire, c’est également une bonne année pour vendre : « la stabilité des prix après une période de correction peut inciter les propriétaires à vendre avant que de nouvelles hausses de taux d'intérêt ou des réglementations ne rendent le marché moins dynamique. Pour les propriétaires d’un bien rare tel qu’une échoppe ou une maison avec garage, ils pourront bénéficier d’une plus forte demande et d'une valorisation élevée en 2025 », précise Stéphane Lalanne.
Vous envisagez d’acheter une échoppe à Bordeaux ou un appartement en ville ? Vous souhaitez vendre votre maison en pierre en profitant d’acquéreurs qualifiés ? L’agence immobilière de Bordeaux Lalanne Immobilier met son expertise de l’immobilier bordelais depuis près de 50 ans au service de vos projets : contactez-les.