Marché immobilier 2026 à Bordeaux : quelles perspectives au vu du bilan des transactions immobilières en 2025 ?
dans Bordeaux Métropole
Alors que les volumes de transactions repartent en hausse de 11 % cette année en France, l’agence immobilière Lalanne enregistre quant à elle une augmentation de presque 20 % de ses ventes à Bordeaux en 2025.
Un bilan positif, qui amorce un premier semestre 2026 record depuis 3 ans… non sans travail ! Comment analyser le marché immobilier à Bordeaux ? Quel bilan tirer des transactions immobilières bordelaises en 2025 ? Quelles perspectives attendent Bordeaux sur le plan immobilier en 2026 ? Toutes les réponses dans cet article !
Bilan 2025 : +20 % de ventes immobilières pour Lalanne Immobilier à Bordeaux
Alors que les volumes de transactions en France ont augmenté de 11 % en un an selon les Notaires de France, les ventes réalisées par Lalanne ont connu une hausse de 20 % cette année. Au total, l’année 2025 marquera le retour de volumes de transactions tout à fait honorables, de l’ordre de 930 000 ventes en France (dont 4319 dans la ville de Bordeaux) selon la FNAIM, annonciateur d’une plus grande fluidité du marché.
Une bonne nouvelle qui signe la fin de l’attentisme pour les acquéreurs et les vendeurs, mais qui est aussi le résultat d’un travail millimétré de la part des professionnels de l’immobilier, dans un contexte qui reste fragile. « Nous avons connu une belle année en termes de volumes de transactions, mais leur aboutissement a demandé un très grand travail de préparation, de suivi et de négociation. Car si les acheteurs sont à nouveau présents, ils sont également extrêmement prudents et ne négligent aucun détail. Dans ce contexte, le moindre grain de sable qui n’aurait pas été anticipé peut faire manquer une vente », explique la spécialiste de l’immobilier à Bordeaux.
Au total, ce sont donc 116 transactions que l’agence immobilière spécialiste des échoppes à Bordeaux a concrétisé en 2025, grâce à son engagement auprès des vendeurs et des acquéreurs. Parmi elles, l’agence a accompagné 63 propriétaires vendeurs de maisons jusqu’à la signature de l’acte authentique, en moyenne en 47 jours pour un mandat exclusif, 56 jours en mandat simple.
A Bordeaux, le délai de vente moyen toutes agences confondues s’établit à 93 jours, selon le Figaro Immobilier.
« Vendre vite et dans les meilleures conditions est avant tout une question d’expertise. Depuis l’estimation jusqu’à la signature, il existe tout un travail souvent réalisé dans l’ombre, d’estimation précise, de suivi, de chiffrage, d’analyse… Les années euphoriques ont eu tendance à faire oublier cette expertise, mais aujourd’hui, elle devient centrale et les vendeurs comme les acquéreurs s’aperçoivent désormais que vendre une maison ne se cantonne pas à diffuser une annonce. Dans ce contexte à la fois dynamique et fragile, notre métier prend tout son sens et notre plus belle récompense tient dans la satisfaction de nos clients à pouvoir de nouveau engager des projets de vie », concède l’experte de l’échoppe bordelaise.
Si les familles restent les acquéreurs les plus actifs du marché immobilier sur la Rive Gauche de Bordeaux, en quête d’une maison avec jardin ou d’appartements spacieux, les investisseurs patrimoniaux ont fait un timide retour en 2025.
C’est par exemple le cas d’un acquéreur en quête d’un petit appartement d’exception, séduit par un somptueux studio de 25m² à deux pas de la Porte Dijeaux à près de 7000€ /m², vendu en seulement 40 jours.
Comparatif du nombre de ventes réalisées par Lalanne Immobilier à Bordeaux en 2024 et 2025
La perspective d’un premier semestre 2026 dynamique à Bordeaux
Les premières perspectives de l’année 2026 prennent d’ores et déjà forme : avec 20 compromis de ventes signés en fin d’année 2025, qui seront actées en 2026, Lalanne Immobilier anticipe un prévisionnel de 30 transactions immobilières au premier trimestre 2026 à Bordeaux.
D’un point de vue national, les perspectives d’une embellie des ventes immobilières sont confortées à la fois par la stabilisation des prix immobiliers, et par la baisse taux d’intérêts d’emprunt, en moyenne à 3,35 % sur 20 ans, soit 1 point de moins qu’en décembre 2023, où ils culminaient à 4,35 %. La production de crédits à l’habitat se redresse elle aussi en 2025, à hauteur de 13 milliards d’euros hors renégociation selon la FNAIM.
Concrètement, cela signifie une augmentation de 10 % du pouvoir d’achat immobilier à Bordeaux depuis 2023, soit 4m² supplémentaire pour une maison ancienne de 60m² si l’on se réfère aux études des Notaires du Grand Paris !
En conséquence, si la situation se maintient, les voyants sont au vert pour que les Français puissent à nouveau engager leurs projets d’achat ou de vente, bordelais inclus.
Un sentiment conforté par les dernières ventes immobilières réalisées par l’agence Lalanne à Bordeaux, dont les compromis de vente ont été signés en fin d’année 2025 et seront officiellement actées en 2026.
Exemples de ventes récentes à Bordeaux qui seront enregistrées en 2026
- Maison en pierre à rénover avec jardin de 60m² - Bordeaux Saint-Seurin – vendue au prix, en 10 jours : 599 500€
- Appartement T5 de 120 m² – Bordeaux Caudéran Bel-Air – vendu à 425 000€ (affiché à 450 000€) en 20 jours
- Appartement T3 de 62m² en parfait état immeuble en pierre à Bordeaux Saint Seurin - vendu au prix 3 jours : 349 900€
5644/m²
- Maison de 102 m² avec piscine à Eysines Migron – vendue au prix en 7 jours : 379 500€
- Maison contemporaine en parfait état 195 m² à Bordeaux caudéran Stéhélin – vendue en trois mois et demi : 920 000€ (affichée à 995 000€)
- Maison de 180m² à rafraîchir à Saint-Augustin, avec garage et jardin de 200m² – vendue en 4 mois à 715 000€ (affichée à 799 000€)
- Appartement T2 de 40m² à Bordeaux Saint-Michel – vendu au prix en 5 jours : 214 500€
Des prix stabilisés à Bordeaux à 4600€/m² en 2025 qui devraient se maintenir en 2026
Depuis le début d’année 2025, le prix au m² à Bordeaux s’est stabilisé autour de 4600€ en moyenne pour les appartements et 5000€ pour les maisons, avec de fortes disparités selon le quartier, l’état du bien, son DPE et les prestations proposées.
Cette stabilisation durable, si elle reste encore fragile, démontre cependant que le plancher bas a été atteint, et que les prix devraient désormais poursuivre cette tendance, sans pour autant retrouver dans les prochains mois les plus hauts de 2020.
En 2026, la hausse ne devrait donc pas retrouver les pics de 2020-2022 : « le marché semble désormais plus mature, plus attentif au bon équilibre entre l’offre et la demande, ce qui limite les excès », détaille Stéphane Lalanne.
Dans ces conditions, les quartiers historiquement recherchés restent ainsi les plus plébiscités et continuent d’être valorisés.
Ils restent en outre des valeurs sûres en termes d’investissement patrimonial, et incarnent des options sécurisées dans un contexte d’incertitude : Saint-Augustin, Saint-Seurin, Croix-Blanche, Jardin Public, Fondaudège, Saint-Genès, Saint-Bruno, Caudéran, Talence, Le Bouscat… offrent des emplacements bien desservis, avec de bonnes écoles, collèges et Lycées ainsi que des commerces, tout en proposant une belle offre d’échoppes ou de maisons avec jardins.
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Les prix au m² par quartier à Bordeaux Rive Gauche
- Saint-Seurin / Fondaudège / Hôtel de Ville : 5376€ / m²
- Grand Parc / Chartrons : 5036€
- Caudéran : 4255€
- Saint-Augustin / Saint-Bruno : 4758€
- Saint-Genès / Nansouty / Capucins : 4697€
- Saint-Jean / Belcier : 4320€
- Talence : 4134€
- Le Bouscat : 4895€
D’autres quartiers plus périphériques offrent cependant aujourd’hui des opportunités plus accessibles, à l’image de Bacalan, Bègles, Floirac ou Cenon.
- Bacalan / Le Lac : 4389€
- Bègles : 3858€
- Floirac : 3416€
- Cenon : 3092€
L’estimation : le critère essentiel pour une bonne commercialisation d’un bien immobilier en 2026 !
Pour Stéphane Lalanne, la prudence restera le maître mot de l’immobilier en 2026 car « le marché est toujours en régulation ».
Le bilan du marché immobilier 2025 démontre que les biens parfaitement situés à Bordeaux, sans défaut et en bon état rencontrent une demande et se vendent au prix, parfois en quelques jours seulement comme en témoignent les ventes immobilières 2026 dont les compromis ont été signés fin 2025 par Lalanne.
D’autres biens mettent en revanche davantage de temps à se vendre, et nécessitent une correction de prix pour se mettre en cohérence avec les attentes du marché.
« Les biens qui présentent des contraintes telles que la présence de fissures, un axe passant à proximité ou proche d’une voie ferrée, une maison sans jardin, sur plus de 3 niveaux ou un appartement sans ascenseur et sans extérieur, ou encore un mauvais DPE ont beaucoup de mal à se vendre », confie Stéphane Lalanne.
Ainsi, une surestimation de départ, un défaut d’emplacement ou intrinsèque au bien, comme des travaux non conformes deviennent alors des éléments de forte négociation. « Nous constatons que les acquéreurs sont de plus en plus regardants sur la qualité énergétique du bien depuis 2023. C’est un critère qui n’était pas considéré avant 2023 et qui devient aujourd’hui un véritable frein si le bien est classé E, F ou G », cite par exemple la gérante de l’agence immobilière Lalanne.
L’accompagnement et le suivi : la clé pour concrétiser les ventes immobilières à Bordeaux
Loin des années d’euphorie folle, la concrétisation des ventes immobilières à Bordeaux passe aujourd’hui par un travail de préparation, de chiffrage tout autant que par la compréhension de la psychologie des acteurs du marché. Car si les vendeurs et acheteurs ne sont plus attentistes, l’équilibre reste en revanche fragile.
En effet, si la baisse des prix à Bordeaux commence à être entendue, elle reste parfois difficile à accepter pour les vendeurs qui ont acheté avec des niveaux de prix dépassant largement les 5500€ / m² dans les années 2020 /2021.
« Ces vendeurs sont attachés à leur patrimoine et il peut arriver que certains n’acceptent pas les estimations au prix du marché actuel, moins élevées que leur prix d’acquisition ».
A contrario, les acheteurs ont quant à eux la main sur le marché grâce à une offre conséquente de biens à vendre : ils apprécient la nouveauté et dénigrent les biens commercialisés depuis plus de 2 mois.
Pour les réunir, une agence immobilière sérieuse se doit tout à la fois d’estimer le vrai prix du bien, c’est à dire le prix que le marché est en mesure d’offrir au vendeur au moment T, et être en capacité de répondre à toutes les questions que se pose l’acquéreur.
C’est pourquoi mettre en vente au bon prix est indispensable : la visibilité d’une annonce est à son apogée la première semaine de diffusion, puis s’étiole avec le temps qui passe.
Les acquéreurs visitent plusieurs fois, comparent, étudient à la loupe les informations mises à leur disposition (diagnostics, factures travaux, PV d’AG, carnet d’entretien, détail des charges...). La moindre coquille peut faire vaciller une négociation !
Et surtout, « les acheteurs ont besoin d’être rassurés sur les moindres détails de la vente, au risque qu’elle n’aille pas au bout. Ce phénomène d’ultra-sécurisation est récent, mais il conforte notre rôle de tiers de confiance et notre expertise. Nous permettons à chacun de signer la vente sereinement », explique Stéphane Lalanne.
Le marché immobilier 2026 à Bordeaux : entre dynamisme et incertitudes
Vous l’aurez compris, en 2026, ceux qui choisiraient d’être trop gourmands risquent donc de se brûler les ailes… Mais ce sont surtout les incertitudes économiques et politiques qui pourraient impacter le marché.
« Même si le mois décembre 2025 s’est avéré propice en termes de transactions à Bordeaux, nous restons prudents sur l’évolution en 2026 », confie l’experte des échoppes à Bordeaux.
Elle poursuit : « l’instabilité gouvernementale ne rassure pas et le contexte économique reste incertain : inflation, fiscalité, incertitudes économiques ou sociales pourraient dissuader certains acheteurs ou investisseurs, ralentissant le marché ».
Du côté des taux d’intérêt et des conditions de crédit : même si les taux ont baissé récemment, des tensions (hausse des taux longs, incertitudes macro-économiques) peuvent peser sur la capacité d’achat ou le financement, ce qui peut avoir un impact sur la demande.
Plus localement, l’année 2026 sera marquée par les élections municipales qui entraînent historiquement une baisse des projets immobiliers sur les périodes d’avril et mai.
L’immobilier locatif à Bordeaux : bilan 2025 et perspectives 2026
L’année 2025 a été marquée par une tension locative extrêmement forte à Bordeaux, qui est durablement installée. La conjoncture n’aidant pas les investisseurs à se sécuriser, la tension s’accroît, avec de réelles difficultés à se loger dans la ville pour les étudiants, les jeunes actifs et les familles. Dans le même temps, de plus en plus de bailleurs privilégient la location meublée, pénalisant certains types de location, comme la maison familiale, plus séduisante en location vide.
« Même si le nombre de lots qui nous sont confiés en gestion locative ne cesse d’augmenter, avec une satisfaction client à 100 % dont nous sommes particulièrement fiers, nous sommes toujours en déficit de biens à la location au regard de la demande », observe Grégory Pereira, Responsable de la Gestion locative chez Lalanne Immobilier. Il ajoute que « les biens disponibles dans l’ancien se font rares, ce qui contribue à neutraliser le marché ».
Par ailleurs, les contraintes législatives liées à la performance énergétique comme le plafonnement des loyers entraînent en effet une pénurie d’investisseurs à même de proposer des logements aux locataires.
M . Pereira ajoute : « nous avons connu un effet de saison de juillet à septembre relativement intense, mais le deuxième semestre s’inscrit clairement dans une dynamique de pénurie d’offres alors que la demande reste soutenue ».
« Nous recevons chaque jour des demandes de locataires, et sélectionnons les bons dossiers en attente du studio, du deux pièces ou de la maison idéale... », explique le spécialiste de la location à Bordeaux.
Nombre de mandats de gestion locative chez Lalanne Immobilier à Bordeaux
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