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Marché immobilier du 1er semestre 2026 à Bordeaux : prix au m², tendances des ventes immobilières et perspectives pour le deuxième semestre 2026

08 juillet 2026 dans Bordeaux Métropole

Alors que le début d’année s’était engagé avec une belle dynamique à Bordeaux, la fin du 1er semestre 2026 offre un bilan plus nuancé pour le marché immobilier bordelais : les acheteurs montrent davantage de prudence alors que les vendeurs entrent en concurrence directe les uns avec les autres en raison d’une offre abondante.

Résultat ? Les ventes immobilières sont en augmentation à Bordeaux au regard de la même période en 2025 chez Lalanne Immobilier, mais dans des conditions moins avantageuses pour les vendeurs.

Lalanne Immobilier, agence immobilière spécialiste des échoppes à Bordeaux, dévoile ses chiffres clés du marché immobilier à Bordeaux en 2026, avec les derniers compromis de vente signés cette année, pour vous fournir les données et les prix pratiqués à Bordeaux dans une temporalité au plus près du marché.

Faut-il acheter à Bordeaux en 2026 ? Comment se démarquer pour vendre son échoppe sans difficultés cette année ? Quelles sont les perspectives des prix immobiliers pour la fin d’année 2026 ? Le marché offre-t-il encore des opportunités pour habiter à Bordeaux ou investir ? Réponse en chiffres !

Des volumes de transaction en hausse au 1^er semestre 2026 chez Lalanne à Bordeaux : le nombre de ventes immobilières augmente de 38%

« Après avoir culminé à 958 000 transactions à la fin février, le marché immobilier a perdu 17 000 ventes en seulement 2 mois. Désormais, la fédération table sur un volume compris entre 900 000 et 920 000 transactions à la fin de l’année, soit une baisse d’environ 5 % par rapport à 2025 », nous dit la FNAIM.

Derrière ces chiffres, le marché bordelais tire donc plutôt son épingle du jeu, avec une augmentation des ventes immobilières de 38% observée chez Lalanne Immobilier par rapport au 1^er semestre 2025, essentiellement portée par la dynamique en place à Bordeaux de janvier à avril.

L’agence bordelaise a ainsi accompagné la signature de 75 ventes sur les 6 premiers mois de 2026, contre 54 l’an passé. Pour autant, « les acquéreurs qui sont en position de force exercent une pression accrue sur les prix, rendant plus complexe la recherche d'un accord entre les parties et entraînant mécaniquement une réduction du chiffre d’affaires moyen par vente », explique Stéphane Lalanne. 

 

Le spécialiste de l’échoppe à Bordeaux concède ainsi devoir redoubler de travail pour mener à bien les transactions, qui demandent une exigence sans faille du début à la fin du projet. « La moindre incertitude des acheteurs peut faire annuler la vente et les négociations sont difficiles », reconnaît la co-gérante de l’entreprise familiale depuis 3 générations.

• Des acquéreurs présents pour concrétiser des projets de vie

Les acheteurs sont donc bien présents pour concrétiser leur projet de vie sans attendre et ainsi acquérir une résidence principale qui correspond à leurs critères, ou un premier bien. Ils sont simplement plus exigeants et plus négociateurs. « Même si les taux ont baissé et que les ménages en recherche active restent finançables, le pouvoir d’achat immobilier a tendance à diminuer », explique l’experte.

Elle poursuit : « la demande sur le marché bordelais demeure portée par une clientèle au profil socioprofessionnel relativement élevé. Les primo-accédants disposent généralement d'un budget supérieur à 170 000 € pour l'acquisition d'un appartement de type T2 dans les secteurs recherchés de Bordeaux. Les jeunes couples recherchent principalement des maisons avec extérieur et disposent d'enveloppes comprises entre 350 000 € et 500 000 €. La présence d'au moins deux chambres ainsi qu'un jardin constitue désormais un critère déterminant dans la décision d'achat et les familles avec enfants ciblent majoritairement des biens dont le budget dépasse 500 000 €, avec une forte recherche d'espaces extérieurs, de surfaces habitables confortables et de proximité avec les établissements scolaires et les transports ».

Dans ce marché à deux vitesses, deux types de biens se distinguent :

-            Les maisons familiales et les biens cibles pour les primo-accédants

-            Les petites surfaces et les biens atypiques

Les premiers maintiennent leur attractivité, avec cependant une concurrence accrue de l’offre sur le segment des maisons avec jardin entre 600 000€ et 1 000 000€ quand les seconds font face à des problématiques d’encadrement des loyers et de DPE qui ralentissent nettement la demande.

• Des vendeurs en concurrence qui doivent se démarquer sur le marché immobilier bordelais

Entre 2018 et 2022, la forte demande permettait d'absorber rapidement les biens mis sur le marché, mais la situation s'est progressivement inversée. L'offre continue d'être alimentée par les vendeurs particuliers et par les investisseurs qui se désengagent du marché locatif, tandis que la demande progresse moins rapidement, ce qui amplifie la concurrence entre les biens et n’autorise plus les défauts, ni une fixation approximative du prix de vente. « Les vendeurs présents sur le marché bordelais restent majoritairement motivés par les grandes étapes de la vie. Les projets de vente découlent principalement de changements de situation personnelle ou familiale : naissances, agrandissement du foyer, séparations, mutations professionnelles, départs en maison de retraite ou successions. Contrairement aux acquéreurs, ces vendeurs ne peuvent généralement pas différer indéfiniment leur projet. Ils alimentent donc régulièrement le marché en nouvelles offres, quelle que soit la conjoncture immobilière », estime Stéphane Lalanne.

Pour se vendre, un bien doit être correctement positionné en termes de prix sur le marché, afficher des atouts recherchés et se voir bien commercialisé. Stéphane Lalanne détaille : Cette évolution entraîne un allongement des délais de commercialisation (80 jours en moyenne à Bordeaux), des ajustements de prix plus fréquents et une pression accrue sur les honoraires moyens des intermédiaires ».

Les dernières ventes immobilières à Bordeaux en 2026 : quartiers, surfaces, prix de vente réels, nombre de visites et délais de vente au 1er semestre 2026 à Bordeaux

 

L’agence immobilière Lalanne a très récemment accompagné les transactions suivantes, qui offrent une visibilité précise sur l’état du marché immobilier bordelais à date, en juillet 2026 :

•        Bordeaux Nansouty : Maison en pierre - 114 m² - 5 pièces avec jardin et garage : affichée à 699 000€ HAI, vendue à 675 000€ HAI en 20 jours, soit 5921€ / m²

 

•        Bordeaux Saint-Bruno : Maison en pierre - 165 m² - 6 pièces avec jardin : début de vente à 728 000€ HAI avec 10 visites, puis baisse de prix au bout de 20 jours à 695 000€ HAI entraînant 6 nouvelles visites et une vente  à 685 000€ HAI après 7 jours de commercialisation au nouveau prix, soit 4151€ du m²

 

•        Bordeaux Ornano Saint Genès : Maison en pierre - 130 m² - 8 pièces – vendue en 7 jours au prix de 625 000€ HAI après 7 visites, soit 4807€ / m²

 

•        Bordeaux Caudéran Primerose : Echoppe à rafraichir avec jardin - 110 m² - 5 pièces – Mise en vente à 587 000€ HAI, puis baisse de prix après 6 visites en 2 mois de commercialisation, 5 visites générées au nouveau prix : 559 500€ – vendue après 1 mois à 535 000€ HAI, soit 5086€ /m²

 

•        Bordeaux Saint-Augustin : appartement T2 45m² - vendu en 30 jours – mis en vente à 210 000€ HAI, il a été vendu 195 000€ HAI, soit 4333€ /m².

Des prix revus à la baisse dans la capitale girondine

Après une première baisse de prix de l’ordre de 10% l’an passé, le prix au m² à Bordeaux a « de nouveau baissé de près de 10% depuis an », selon les observations de l’agence immobilière Lalanne.

Un chiffres confirmé par Meilleurs Agents, qui estime la baisse du prix des maisons à Bordeaux à hauteur de  8.3% en un an, et du Figaro Immobilier, qui évalue la diminution du prix dans l’ancien à -18% en 5 ans.

Aujourd’hui, le prix moyen dans l’ancien s’affiche à 3922€ dans l’ancien sur l’ensemble de la ville selon Le Figaro Immobilier, 4566€ pour Seloger, et 4607€ pour Meilleurs Agents.

Une régulation naturelle, après des années d’euphorie immobilière et de taux bas rendant l’emprunt bancaire presque gratuit, qui n’est cependant pas toujours facile à admettre pour les propriétaires vendeurs car elle reste rapide. D’autant plus que le prix au mètre carré ne fait pas tout : l’état du bien, sa performance, ses défauts et ses atouts sont des critères décisifs dans le prix de vente du bien. Enfin, les prix pratiqués dans les différents quartiers de Bordeaux ne sont pas uniformes, variant fortement selon l’emplacement. 

Pour vendre aujourd’hui, pas question donc de « tester » les acheteurs avec un prix déraisonnable. La meilleure stratégie de vente est aujourd’hui de se positionner au prix du marché, d’être réactif et agile pour s’ajuster en temps réel aux acquéreurs et au marché.

Un bon accompagnement professionnel, qui connaît parfaitement les acheteurs, le quartier et qui profite d’une réelle stratégie de commercialisation n’est donc plus une option de confort mais un outil nécessaire pour la vente.

Un marché d’opportunités à Bordeaux pour acheter une résidence principale en 2026 et 2027

Si les vendeurs souffrent d’une forte concurrence, les acquéreurs, eux, profitent d’une période clé pour réaliser un achat immobilier dans de bonnes conditions. Ils peuvent comparer, profiter des taux encore acceptables avant une probable augmentation tout en profitant de prix particulièrement ajustés suite aux différentes baisses observées.

Finalement, un acquéreur a tout a gagné à investir dans la pierre bordelaise aujourd’hui, d’autant plus s’il est locataire et finançable, car une éventuelle baisse des prix immobiliers ne compensera a priori pas la hausse des taux conjuguée au versement d’un loyer, indexé sur l’inflation.

Stéphane Lalanne explique : « le marché immobilier bordelais reste confronté à plusieurs facteurs d'incertitude. Le véritable sujet aujourd'hui n'est donc plus tant la hausse des taux que la perte durable de pouvoir d'achat immobilier par rapport à la période 2018-2021, ce qui limite mécaniquement le nombre d'acquéreurs capables de se positionner sur certains biens. Les études récentes confirment ainsi un marché plus sélectif, marqué par un allongement des délais de vente, des négociations plus fréquentes et un rééquilibrage progressif du rapport de force en faveur des acquéreurs. Cette évolution fait paradoxalement émerger de nouvelles opportunités : l'augmentation de l'offre disponible, l'allongement des délais de vente et des marges de négociation plus importantes créent des conditions favorables pour certains profils d'acquéreurs, notamment les investisseurs, les acquéreurs disposant d'un apport conséquent ou bien évidemment ceux ne recourant pas au financement bancaire. Ils bénéficient d'un pouvoir de négociation pour saisir des opportunités qui étaient beaucoup plus rares lors des années de forte tension immobilière ».

Actuellement, Lalanne propose en exclusivité plusieurs maisons familiales où poser ses valises mais aussi des biens de qualité accessibles aux primo-accédants :

•        Une maison de 95m² à Caudéran, à moins de 500 mètres de l’église. Avec ses 5 pièces, dont 3 chambres et un agréable jardin d’accueil, cette maison entièrement rénovée avec goût conjugue les atouts. 550 000€ HAI.

•        Une rare maison de famille de 130m² idéalement située à Saint-Augustin, qui bénéficie du charme de l’ancien et du confort moderne, le tout avec un DPE C ! Avec ses 4 chambres, son garage, son cabanon et son jardin, elle a tout pour une vie de famille paisible, à deux pas du tram et des écoles. 679 000€ HAI.

•        Un appartement trois pièces avec terrasse privative entourée d’un cadre verdoyant à Saint-Augustin à 229 000€.

Investir dans le locatif à Bordeaux pour profiter des prix bas et d’un placement patrimonial

Sur le plan de l’investissement locatif, Bordeaux offre la perspective d’une valorisation sur le long terme, dans une dimension patrimoniale forte, tout en assurant une vacance locative extrêmement faible. Face au désengagement des investisseurs et à l’afflux de petites surfaces sur le marché, aux aides récupérables en matière de rénovation énergétique ou aux dispositifs fiscaux existants, il peut se révéler aujourd’hui stratégique de se positionner à contre-courant en investissant, à condition d’optimiser et de cadrer son projet. Un bien situé dans un quartier historiquement solide restera un bien liquide dans le temps après rénovation, qui a toutes les chances de prendre de la valeur. Aujourd’hui, il s’agit donc davantage de profiter de la conjoncture actuelle pour bénéficier ensuite de la stabilité longue du marché à Bordeaux pour réaliser un investissement patrimonial tout en s’assurant des revenus locatifs.

Lalanne Immobilier propose par exemple à la vente :

•        Un appartement T2 de 56m² en exclusivité, avec deux terrasses, parking et jardin à Caudéran, DPE C sans aucun travaux à prévoir à 224 900€ HAI.

•        Un appartement de 34m² dans le centre de Bordeaux avec beaucoup de cachet demandant une rénovation énergétique pour 133 000€ HAI.

Stratégie de vente à Bordeaux en 2026 : le off market, une solution miracle ?

Face à un marché plus concurrentiel et à des vendeurs parfois soucieux de préserver la confidentialité de leur projet, certaines commercialisations sont aujourd'hui réalisées en off market à Bordeaux par Lalanne Immobilier. « Cette stratégie permet de limiter la visibilité publique d'un bien tout en bénéficiant de l'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier. Elle répond notamment aux attentes de propriétaires souhaitant préserver leur discrétion ou éviter une surexposition de leur bien sur les portails immobilier » explique la co-gérante de l’agence immobilière spécialiste des échoppes.

Toutefois, « le off market ne constitue pas une solution miracle », avertit Stéphane Lalanne. Un bien commercialisé selon cette méthode doit en effet répondre aux mêmes exigences que l'ensemble du marché à commencer par un positionnement prix cohérent : un bien surévalué ou ne répondant pas aux attentes du marché actuel rencontrera les mêmes difficultés de commercialisation qu'en diffusion classique.

En avril 2026, Lalanne Immobilier a par exemple concrétisé la vente en off market d'une échoppe située dans le quartier recherché de Nansouty à Bordeaux, bénéficiant d'un excellent état général, d'une décoration soignée et d'un garage, des critères particulièrement recherchés sur le marché bordelais. Cette stratégie a été soutenue par une mise en avant ciblée sur Instagram qui a généré plus de 167 000 vues et permis d'identifier 6 acquéreurs potentiels, auxquels se sont ajoutés 4 clients déjà suivis par l’agence. « La transaction, conclue par la signature d'un compromis de vente après plusieurs visites et une négociation illustre que le succès d'une stratégie off market repose avant tout sur la qualité du bien, son positionnement sur le marché et notre capacité à mobiliser une clientèle ciblée », explique Stéphane Lalanne.

Marché locatif à Bordeaux en 2026 : une tension qui s’accélère et un nouveau défi pour les bailleurs

Le marché locatif bordelais confirme son extrême dynamisme. Au premier semestre 2026, la demande s'est encore intensifiée, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les mobilités professionnelles.

Chez Lalanne Immobilier, cette tendance se traduit par une activité record avec 135 nouveaux baux signés en six mois, soit une moyenne de 22 locations mensuelles contre 18 habituellement, et un pic de 32 signatures en juin. Le portefeuille de gestion locative poursuit également sa progression pour atteindre 964 lots administrés au 30 juin.

Les tensions restent particulièrement fortes sur les studios, les T2 et les logements familiaux situés dans des secteurs recherchés comme Saint-Augustin, Nansouty, Gaviniès ou Le Bouscat, tandis que la pression locative s'étend désormais à l'ensemble de la métropole, notamment à Mérignac, Pessac, Talence ou Bègles.

Dans ce contexte, le métier de bailleur s'est considérablement complexifié. Encadrement des loyers, exigences liées au DPE, évolution de la réglementation énergétique, fiscalité ou encore obligations administratives imposent une gestion de plus en plus technique. Si les loyers demeurent soutenus par une demande élevée, ils se heurtent désormais à une limite : le pouvoir d'achat des locataires. Les propriétaires doivent donc trouver le juste équilibre entre rentabilité et attractivité en proposant un logement bien positionné, au bon prix et conforme aux attentes du marché. Plus que jamais, l'accompagnement par un professionnel devient donc un levier pour sécuriser les revenus locatifs et anticiper les évolutions réglementaires.

L'arrivée du nouveau statut du bailleur privé en 2026 apporte en outre un signal encourageant pour l'investissement locatif, dans un marché où les opportunités existent encore mais nécessitent une approche plus sélective. Emplacement, performance énergétique, qualité du logement et stratégie patrimoniale deviennent les critères déterminants.

Pour Lalanne Immobilier, la progression continue de son portefeuille et l'intensité de l'activité observée depuis le début de l'année illustrent une réalité : à Bordeaux Métropole, le défi n'est plus de trouver des locataires, mais d'accompagner les propriétaires dans la valorisation durable de leur patrimoine.

Historique du marché immobilier à Bordeaux

Malgré des tendances conjoncturelles à la baisse, notamment sur la période 2023-2026, le marché immobilier bordelais, que Lalanne observe depuis plus de 50 ans, est en croissance constante depuis plus de vingt ans, avec une augmentation du prix au m² moyen de +171% en 25 ans.

 

Graphique réalisé à partir des données issues des Notaires et de la base DVF

Le marché immobilier bordelais offre donc des perspectives solides sur le long terme, car il conjugue plusieurs atouts.

-            Une croissance démographique constante année après année : Bordeaux a gagné près de 30 000 habitants en 12 ans selon les données de l’INSEE, elle se stabilise autour de +/-1%/an

-            Un parc immobilier ancien et classé qui limite les possibilités de construction neuve à certains quartiers et freine le développement rapide de nouveaux logements

-            Un marché locatif en tension extrême où le besoin en logement est permanent

-            Une ville attractive, agréable et plébiscitée par ses habitants

Concrètement, tous ces éléments permettent d’offrir des perspectives solides à la pierre bordelaise, tant dans les prévisions de valorisation sur le long terme que sur la régularité et l’augmentation des revenus locatifs.

En cela, Bordeaux incarne une ville de référence pour les placements patrimoniaux et de transmission qui offre bien plus qu’une potentielle plus-value à deux chiffres : la sécurité dans le temps et la préservation de son patrimoine.

Lalanne Immobilier accompagne depuis plus de 50 ans les bordelais dans leurs projets immobiliers, pour les conseiller et les guider dans des projets de vie qui méritent la plus grande exigence. Un projet ? Contactez les équipes Lalanne ou venez les rencontrer à Saint-Augustin.