L'encadrement des loyers plafonnés dès le 15 juillet 2022
dans Conseils immobiliers
À partir du 15 juillet 2022, le dispositif d’encadrement des loyers entre en vigueur sur Bordeaux. L’objectif des pouvoirs publics est de stopper la hausse des loyers afin de préserver le pouvoir d’achat des Bordelais, dans un contexte économique très tendu. Les élus souhaitent que se loger en ville reste à la portée des ménages modestes. Par ces mesures, ils aspirent à ce que Bordeaux ne devienne pas un terrain propice à la spéculation immobilière.
Contexte d’application de l’encadrement des loyers
Au cours d’une conférence de presse tenue le 23 juin 2022, le maire de Bordeaux, Pierre Hurmic, déclarait que « les propriétaires qui profitent de la tension sur le marché pour engranger des revenus plus importants, au détriment de leurs locataires, devront changer leurs pratiques. ». Ces propos faisaient suite à un arrêté de la préfecture de Gironde en date du 21 juin, qui actait l’expérimentation de l’encadrement des loyers à Bordeaux.
La mesure entre en vigueur jusqu’en 2026, conformément aux dispositions prévues par la loi ELAN de 2018.
Le dispositif concerne l’ensemble des logements du parc locatif privé pour une mise en application à compter du 15 juillet 2022. Elle n’est pas rétroactive. C’est-à-dire qu’elle ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location qui seront signés à partir de cette date.
La mairie de Bordeaux a décidé d’appliquer cette expérimentation, déjà en place à Lille, Lyon et Bordeaux, pour mettre fin aux pratiques abusives de certains propriétaires qui fixent des loyers trop élevés. Elle espère ainsi pouvoir préserver le pouvoir d’achat des nouveaux locataires qui arrivent en ville. La mesure doit encore permettre aux Bordelais, déjà bien implantés, de pouvoir changer de maison ou d’appartement tout en gardant un niveau de vie suffisant.
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers
Les principes déterminants
La mesure d’encadrement des loyers se déploie à travers la fixation d’un loyer médian de référence et d’un loyer plafond qui servira de loyer de référence majoré.
Dans les grandes lignes, l’Observatoire local des loyers de la métropole bordelaise recueille des données à l’intention de la préfecture pour l’établissement de trois niveaux de loyers :
- Le loyer de référence est calculé en fonction des caractéristiques du logement et de sa localisation.
- Le loyer de référence majoré (loyer plafond) est établi sur une base de 20 % au-dessus du loyer médian.
- Le loyer de référence minoré est établi sur une base de 30 % en dessous du loyer médian.
À partir de ces données, le propriétaire détermine le loyer hors charges qu’il souhaite appliquer dans la limite du plafond majoré décidé. Toutes ces données qui servent de base de calcul doivent figurer dans le bail locatif.
Bien entendu, plusieurs critères propres au bien entrent en ligne de compte pour le calcul du loyer :
- Localisation ;
- Époque de construction ;
- Nombre de pièces ;
- Location meublée ou non meublée.
Le découpage en zones
L’arrêté préfectoral pour l’encadrement des loyers prévoit le découpage de la ville en 4 zones. Pour aider les propriétaires et les locataires dans leurs démarches, un simulateur de loyers est disponible en ligne. Il informe sur le montant du loyer de référence qui s’applique à un logement en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation.
source : Arrêté préfectoral - Encadrement des loyers
Une procédure de conciliation en cas de désaccord
Le Préfet met en place une commission de conciliation composée de représentants des locataires et de représentants des bailleurs. Si le montant du loyer fixé au bail est source de désaccord entre le locataire et le propriétaire, ces derniers peuvent se présenter devant cette commission qui propose un règlement à l’amiable. Lorsque les négociations échouent, c’est le tribunal judiciaire qui doit être saisi. Si ce dernier donne gain de cause au locataire, le propriétaire peut être contraint de rembourser les sommes perçues en trop.
Attention, si certains propriétaires ne souhaitent pas respecter la réglementation des loyers, ils risquent de devoir faire face à des procédures amorcées par le Préfet. Les personnes physiques peuvent recevoir une amende de 5 000 € maximum. Pour les personnes morales, l’amende est portée à 15 000 €.