Les clés pour réussir un achat en viager
dans Conseils immobiliers
Une définition de la vente en viager
La vente en viager est une transaction immobilière. Le vendeur peut rester vivre dans son logement à la suite de la vente. Le notaire perçoit la totalité de la vente et distribue une partie au vendeur-occupant, chaque mois, sous la forme de rente viagère. Elle est versée tout au long de sa vie et demeure indexée sur l’inflation. Par ailleurs, cette rente est réversible au conjoint qui survit.
Le viager représente un complément de retraite pour les propriétaires - vendeurs. Il permet de monétiser son patrimoine immobilier. Plusieurs critères entrent en compte pour estimer la vente du bien. L’espérance de vie du vendeur est l’un des paramètres centraux.
Le viager occupé est le plus répandu en France. Le vendeur demeure à domicile jusqu’à la fin de sa vie et augmente ainsi ses revenus de manière durable. Le viager occupé se fonde sur le démembrement progressif de la pleine propriété. Les vendeurs choisissent généralement de conserver le droit d’usage et d'habitation du bien. Il est question de DUH viager.
Moins courant, le viager libre concerne les personnes âgées qui désirent vendre une résidence secondaire ou un bien locatif dont ils n’ont pas l’usage. Il est encore possible qu’elles mettent en viager leur résidence principale alors qu’elles partent vivre en maison de retraite.
Estimer au plus juste le bien immobilier
Dans le cadre d’une vente en viager, il importe de réaliser une estimation précise du bien immobilier. Elle permet de déterminer, avec précision, la base du prix de vente sur laquelle seront calculés le bouquet et la rente viagère. Le bouquet correspond à la somme qui est payée lors de la signature de l’acte de vente.
Le bouquet peut se négocier librement entre les deux parties. Il importe de ne pas trop sous-estimer le bouquet afin de ne pas éveiller de la méfiance du crédirentier et de ses héritiers. De manière générale, le bouquet correspond à 30 % de la valeur estimée du bien immobilier. Quant à la rente mensuelle, elle se répartit sur les 70 % qui demeurent.
Indexer la rente sur le bon indice
Dans le cadre d’une vente en viager, un contrat est signé entre les deux parties. Le crédirentier devient, à peu de choses près, locataire de son logement. Il perçoit une rente mensuelle qui représente un complément de retraite. Le montant de la rente est indexé sur l’inflation. En cas de forte augmentation du coût de la vie, le débirentier risque de devoir payer davantage chaque mois. Par précaution, certains acquéreurs préfèrent indexer la rente sur l’indice de référence des loyers (IRL).
Prendre en compte les charges du logement en viager
Les réparations ainsi que les opérations d’entretien courant d’un logement en viager incombent au crédirentier. Toutefois, les réparations importantes demeurent à la charge de l’acquéreur. Il est donc recommandé de réaliser un audit approfondi du logement avant de l’acheter. Le recours à des artisans qualifiés est une excellente précaution en cas de travaux à effectuer, afin d’estimer avec précision le montant des ouvrages.
L’espérance de vie du vendeur
L’espérance de vie du vendeur est une autre donnée à prendre en compte lorsqu’une personne souhaite acquérir une maison ou un appartement en viager. Les Français ont une espérance de vie de plus en plus longue.
Néanmoins, il faut songer que beaucoup de personnes âgées, qui tombent en état de dépendance, sont susceptibles de quitter leur logement pour entrer en maison de retraite. Dans cette configuration, le débirentier est en droit de louer le bien afin d’amortir le versement de la rente viagère dont il est redevable au vendeur jusqu’au décès de ce dernier.
Les clés d’un bon achat en viager reposent sur un bien acquis d’après sa véritable valeur, un contrôle des rentes et de leur indice de fluctuation ainsi qu’une excellente appréhension des charges.