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Logement étudiant à Bordeaux : un casse-tête pour les étudiants, une opportunité d'investissement pour les parents !

23 mai 2025 dans Conseils immobiliers

Avec plus de 105 000 étudiants en 2024, Bordeaux est l'une des métropoles universitaires les plus attractives de France. C’est aussi ce qui engendre une pression considérable sur le marché locatif, notamment pour les logements étudiants. Pour les étudiants à la recherche d’un appartement en location, cela signifie de mettre en place un process bien rodé, que nous vous expliquons ici. Mais un marché en tension, ce sont également des opportunités intéressantes pour les parents et les investisseurs qu’il ne faut pas négliger ! Explications.

Une tension locative extrême sur les logements étudiants à Bordeaux

crédit photo : Université Bordeaux Montaigne.

La métropole bordelaise fait face à une pénurie de logements étudiants. Avec seulement 10 500 logements Crous disponibles pour environ 133 000 étudiants, moins de 8 % d’entre eux peuvent être logés dans ces structures. Cette situation pousse la majorité des étudiants à se tourner vers le parc locatif privé, déjà sous tension.

Un tiers des demandes locatives concernent les étudiants à Bordeaux

Grégory Pereira, co-gérant de l’agence immobilière à Bordeaux Lalanne Immobilier observe ainsi que « 3 demandes de location sur 10 concernent des logements étudiants ». Des biens rares… qui se louent vite ! En effet, « le délai de location moyen d’un bien type studio ou 1 pièce, est de 15 jours, de l’entrée en commercialisation à l’état des lieux », reconnaît le spécialiste.

Une tension locative forte donc, qui s’accentue davantage encore chaque année. En effet, alors qu’historiquement les étudiants libéraient leur appartement en juin pour en louer un nouveau en septembre, la pénurie de logements à Bordeaux tend à faire baisser drastiquement l’offre de location disponible, les étudiants préférant payer les loyers d’été plutôt que se retrouver sans solution à la rentrée.

Une aubaine pour les bailleurs, qui profitent d’un taux d’occupation en hausse à Bordeaux, mais un casse-tête pour les nouveaux arrivants, qui peinent à trouver une solution de logement pour leur entrée dans la vie étudiante, comme le remarque l’agence immobilière Lalanne, spécialiste de la gestion locative à Bordeaux.

Grégory Pereira observe ainsi « une baisse de 30 à 35 % du turn-over estival sur les locations entre juillet-août-septembre 2023 et la même période en 2024 ». Il précise : « en cumulé, les studios et T1 représentent 71 logements sur les 818 lots gérés dans notre parc locatif en mai 2025. Viennent s’ajouter 36 studios et T1 supplémentaires loués en meublé. »

Comment trouver un logement étudiant à Bordeaux rapidement ?

S’il est vrai que la quête d’un studio meublé à louer à Bordeaux est devenu une mission difficile, « de plus en plus d’étudiants s’orientent vers des petits T2, dont les loyers moyens oscillent entre 650 et 680€ hors des secteurs encadrés », remarque Grégory Pereira.

Cette option peut d’ailleurs s’avérer une véritable solution, car l’offre d’appartements deux pièces à la location à Bordeaux est nettement supérieure à celle des studios.

Lalanne Immobilier dispose par exemple de 203 logements deux pièces locatifs dans son portefeuille, dont 25 meublés, contre une centaine de studios meublés ou non.

 

 

 Quel est le loyer d’un logement étudiant à Bordeaux ?

Une annonce pour un studio peut recevoir plus de 200 demandes en moins de 24 heures à Bordeaux, alors même que les loyers, bien qu’encadrés, restent parmi les plus élevés de France, à 572€ en moyenne selon le Baromètre l’Etudiant. Une moyenne à pondérer selon les quartiers et le statut de l’appartement, vide ou meublé, comme l'observe Lalanne Immobilier.

L’agence immobilière observe en effet les niveaux de loyers suivants à Bordeaux en 2025, pour un studio meublé :

• Victoire / Saint-Nicolas / Capucins : 580 à 700 €
• Nansouty / Saint-Genès : 560 à 650 €
• Chartrons / Jardin Public : 650 à 750 €
• Talence / Pessac / Bègles : 500 à 600 €

Nos conseils pour optimiser sa recherche de logement étudiant à Bordeaux

Préparer un dossier solide pour louer un appartement à Bordeaux 

Face à la concurrence et à la rapidité de mise en location d’un appartement entré sur le marché, il est essentiel de constituer, au préalable de la recherche, un dossier complet, scanné et prêt à être transmis en PDF après la visite, comprenant :

• Pièce d'identité

• Justificatif de scolarité

• Justificatifs de revenus ou de ceux du garant, ou garantie Visale

Le plus : "Une présentation originale mais lisible de votre dossier peut faire la différence. La forme n’est donc pas à négliger !"

La garantie Visale : une solution efficace

Encore méconnu, la garantie Visale est un service proposé par Action Logement qui offre aux étudiants de 18 à 30 ans, sans conditions de ressources, une caution locative gratuite pour tout type de logement. Visale se porte garant auprès de votre bailleur. Cette sécurité, qui couvre à la fois les intérêts du locataire et du bailleur, est une alternative très sécurisée au garant traditionnel.

Les alertes d’appartements en location à Bordeaux

Lorsque l’on recherche un appartement en location à Bordeaux, il est indispensable de mettre en place des alertes. Lalanne Immobilier propose un système d’alerte dès qu’un appartement est mis en location.

Inscrivez-vous sur : https://www.lalanneimmo.com/property/location.html pour recevoir en premier les nouveautés du marché et ne pas passer à côté de votre futur nid douillet !

Avec une rentabilité moyenne de 3 à 5 % selon les quartiers, plusieurs facteurs rendent l'investissement locatif dans le logement étudiant à Bordeaux particulièrement attractif et sécurisé, avec en premier lieu l’assurance de trouver un locataire. Pour les parents d’étudiants, l’acquisition d’un appartement à Bordeaux est devenue une solution de plus en plus prisée face à l’impossibilité de trouver un bien en location, car elle offre de nombreux avantages et s’avère finalement plus économique.

Investir dans un logement étudiant à Bordeaux, est-ce le bon moment ?

• Prix en baisse : Le marché immobilier bordelais a connu une correction, offrant des opportunités d'achat à des prix plus accessibles, notamment sur les petites surfaces.

• Négociation sur les biens énergivores : Les logements nécessitant des rénovations énergétiques peuvent être acquis à des tarifs avantageux suite à l’interdiction de mise en location des logements classés G depuis le 1^er janvier 2025.

• Amortissement des travaux : Les travaux de rénovation peuvent être déduits des revenus fonciers, optimisant la fiscalité.

• Demande locative constante : La forte demande étudiante assure un taux d'occupation élevé, et une très faible vacance locative.

• Investissement patrimonial : Bordeaux reste une valeur sûre pour un investissement à long terme. Le marché semble avoir terminé sa correction, laissant entrevoir des perspectives haussières pour la ville, propulsée par son attractivité, son dynamisme et sa bonne réputation.

• Impayés inférieurs à la moyenne : Lalanne Immobilier observe un risque d’impayé inférieur à la moyenne chez les étudiants, qui disposent dans 9/10 cas d’un parent caution ou d’une garantie solide (Visale, GLI).

Finalement, investir dans le logement étudiant permet un très bon équilibre entre rentabilité et valorisation patrimoniale. Récemment, Lalanne Immobilier a accompagné un investisseur sur ce type d’opération à Bordeaux, qui offre une bonne illustration de l’investissement locatif étudiant dans la capitale girondine.

Exemple d’investissement dans un studio étudiant à Bordeaux avec LALANNE IMMO

Vente d’un studio 22 m² à Bordeaux Saint-Augustin (avenue d’Arès) : 86 000 € Honoraires d’Agence Inclus

• Travaux + ameublement : 7 500 €
• Frais de notaire à financer : 7 500€

TOTAL A FINANCER : 101 000€

•  Loyer mensuel meublé : 512.60€ hors charges
• Rendement brut estimé :→ (512.60€ × 12) / (101 000 €) = 6,09 %

Il est à noter que la location en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet non seulement de louer son bien légèrement plus cher qu’un logement vide, y compris dans le cadre de l’encadrement des loyers, mais aussi d’amortir pour réaliser un montage fiscal intéressant et gommer ainsi tout ou partie de l’imposition sur les revenus locatifs.

Stéphane Lalanne prévient cependant : « il est important de ne pas négliger certains inconvénients de la location meublée : la rotation des locataires y est généralement plus fréquente, notamment en zone étudiante, ce qui implique une gestion locative plus active (états des lieux réguliers, remise en état du mobilier, petites réparations, annonces, visites). Cela peut générer plus de vacance locative si l’organisation n’est pas rigoureuse, et plus de frais d’entretien à long terme ».

Faut-il acheter plutôt que de louer pour loger son enfant à Bordeaux ?

De plus en plus de parents se décident à investir dans un studio à Bordeaux pour loger leur enfant étudiant face au casse-tête de la location étudiante.

Objectifs ? Économiser sur les loyers, offrir un logement confortable à leur enfant, mais également réaliser un investissement patrimonial.

Stéphane Lalanne remarque 3 grands avantages à cette nouvelle façon de considérer le logement étudiant.

La réduction des coûts liés aux études

• Économie sur les loyers : louer un logement étudiant à Bordeaux pour son enfant représente un budget mensuel important pour les parents, souvent entre 500 € et 750 € selon la localisation. Acheter permet de convertir cette dépense en investissement.
• Stabilité : l’acquisition, lorsqu’elle est envisageable, offre une stabilité à l’étudiant tout au long de ses études, tout en s’épargnant une hausse des loyers annuels.

La valorisation patrimoniale à moyen et long terme

• L'attractivité de Bordeaux : la capitale girondine  est une ville attractive. Avec ses universités, écoles réputées, transports efficaces (tram, LGV) et sa qualité de vie, elle reste une des métropoles françaises les plus recherchées.
• Une tension locative forte : le marché est tendu, notamment pour les petites surfaces, garantissant une bonne valorisation à la revente et/ou une rentabilité locative après le départ de l’enfant.
• Un investissement sécurisé : l’immobilier reste une valeur refuge, surtout dans une ville comme Bordeaux où la demande reste structurellement supérieure à l’offre.

 Une opportunité fiscale et d’optimisation financière

• Prêt immobilier facilité : les parents peuvent emprunter à de bonnes conditions pour ce type d’achat, et profiter de taux encore historiquement bas pour du long terme.
• Aide possible par une SCI familiale ou démembrement : cela permet d’optimiser fiscalement la transmission du patrimoine.
• Perspectives locatives : une fois les études terminées, le logement peut être conservé et mis en location, générant un revenu passif.

Combien coûte à l'achat un studio étudiant à Bordeaux ?

A Bordeaux, il existe encore des opportunités d’acquisition intéressantes sur les petites surfaces, parfois à moins de 100 000€. Les prix varient selon l’état du bien, son DPE (Diagnosctic de Performance Energétique), sa localisation mais aussi son étage, sa luminosité, la qualité de la copropriété. L’agence immobilière bordelaise Lalanne constate les prix moyens suivants :

Quartier	Prix au m² (ancien)	Prix studio 20–25 m²
Victoire / Saint-Nicolas / Capucins	4 000 à 5 200 €/m²	85 000 à 125 000 €
Nansouty / Saint-Genès	4 200 à 5 000 €/m²	90 000 à 120 000 €
Chartrons / Jardin Public	4 800 à 5 500 €/m²	100 000 à 135 000 €
Talence / Pessac / Bègles	3 500 à 4 300 €/m²	75 000 à 110 000 €

Le coût moyen des travauxpour un studio de 20-25m², qui doit être intégré dans toute opération de ce type, s’établit comme suit :

• Rénovation légère (rafraîchissement + mobilier) : 5 000 à 10 000 €
• Rénovation complète (plomberie, électricité, cuisine, salle d’eau, déco) : 15 000 à 25 000 €

A noter : Un studio refait à neuf, bien meublé et optimisé, se valorise bien mieux à la location.