Acheter une maison à plusieurs : Avantages et inconvénients

02 septembre 2019 dans Conseils immobiliers

SCI, indivision, tontine : les 3 options juridiques pour acheter à plusieurs.

Une fois le bien immobilier de vos rêves trouvé, il va vous falloir définir ensemble la formule juridique la plus adaptée pour votre projet. Il en existe trois :

L’achat en indivision : L’achat en indivision est la formule la plus courante car la plus simple. Chaque co-acheteur dispose d’une part du bien en fonction du financement qu’il apporte. Tous les propriétaires profitent pleinement du bien et participent à toutes les dépenses d’entretien. S’il y a revente du bien, chaque propriétaire récupère alors la somme équivalente à sa part.
La SCI : La Société Civile Immobilière permet de créer une société où tous les co-acheteurs sont associés. Vous achetez votre bien immobilier à travers la personne morale qu’est votre société. La propriété de la SCI est répartie entre ses associés. Le nombre de parts sociales est fixé de manière proportionnelle aux apports financiers de chacun.
Le pacte tontinier : La dernière option est la tontine (ou pacte tontinier) qui permet de préparer une succession. Le fonctionnement est simple : vous achetez le bien immobilier à plusieurs et lorsqu’un des acheteurs décède, ses parts sont réparties entre les acheteurs survivants. Le dernier survivant devient le seul propriétaire du bien.

Les avantages d’un achat immobilier à plusieurs :

Il est parfois difficile financièrement de réaliser son rêve d’achat, en choisissant d’acheter à plusieurs vous augmentez votre budget d’achat.

Les avantages de l’indivision :

Très simple à mettre en place (aucune formalité)
Aucuns frais à prévoir
L’un des copropriétaires peut quitter l’indivision quand il le souhaite

Les avantages de la SCI :

Plus protectrice juridiquement
Réduction des droits de succession
Souplesse dans la prise de décision (décidé à la majorité et non pas à l’unanimité)

Les avantages de la tontine :

Plus protectrice juridiquement
Permet de protéger un proche ou un conjoint en cas de décès

Les inconvénients d’un achat immobilier à plusieurs :

Comme pour tout achat, il est important que tous les co-acheteurs aient conscience de la responsabilité qu'entraîne l’achat d’un bien immobilier. Même si les co-emprunteurs ne sont pas obligés de participer à même hauteur, les banques demandent en général à ce que les co-emprunteurs soient solidaires entre eux. Cela implique que si l’un des co-acheteurs est incapable de rembourser sa partie, les autres co-acheteurs seront dans l’obligation de s'acquitter de sa mensualité en plus de la leur. Il est donc important de réfléchir au d’insolvabilité avant de se lancer dans un projet de cette envergure.

Vous pouvez acheter un bien immobilier à plusieurs sans pour autant que tous les copropriétaires l’occupent au même moment. Dans ce cas-là il est important de mettre en place à calendrier d’occupation.
Si, au contraire, tous les co-propriétaires vivent en même temps dans le bien immobilier, il faut alors instaurer des règles de copropriété qui permettent de déterminer les parties privées et communes ainsi que les droits de passage.

Les inconvénients de l’indivision :

Si l’un des copropriétaires souhaite vendre, les autres copropriétaires ne peuvent pas l’en empêcher. Ils peuvent seulement faire valoir leur droit de préemption et lui racheter sa part.
Les décisions sont obligatoirement prises à l’unanimité, si les copropriétaires ne peuvent pas se mettre d’accord, l’indivision est bloquée.
S’il y a décès d’un des copropriétaires, ses parts ne reviennent pas aux copropriétaires restants mais à ses héritiers.

Les inconvénients de la SCI :

Plus coûteux (350€ au départ, puis des frais tout au long)
Formalités plus longues
Obligation de tenir les comptes (et donc de faire appel à un expert comptable)
Une assemblée générale annuelle doit être tenue
Solidarité de dettes
Accord de tous les associés obligatoire pour la vente du bien

Les inconvénients de la tontine :

Unanimité exigée pour la vente du bien ou la vente des parts de l’un des copropriétaires.
Les parts transmises sont tout de même soumises au régime des droits de mutation à titre onéreux (moins élevés que les droits de succession).