Crédit immobilier : comprendre quelques termes techniques
Qu’est-ce que le saut de charge ?
A la base, il s’agit de l’écart entre le montant de votre loyer au moment de la demande (ou de vos échéances mensuelles si vous réglez déjà un crédit immobilier) et le montant des mensualités que vous aurez à rembourser si vous obtenez le crédit sollicité.
L’organisme prêteur doit s’assurer que vous pourrez supporter les échéances du prêt immobilier. Pour cela, il veillera à ce que la différence entre ces deux montants reste raisonnable afin de ne pas déséquilibrer votre budget.
Définition du taux d’endettement
Pour déterminer le taux d’endettement, le banquier compare vos revenus mensuels nets et le montant des futures mensualités qui devront être remboursées. Le but là encore est d’éviter que les échéances de ce crédit immobilier ne soient trop lourdes à supporter.
Le montant des mensualités varie bien sûr en fonction de critères comme la durée du prêt (10, 20, 25, 30 ans) et de l’apport que vous aurez préalablement constitué mais les éventuels produits d’épargne ne seront pas pris en compte. Le taux d’endettement est généralement plafonné à 33% des revenus nets de l’emprunteur.
Cela dit, en décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière a recadré les établissements bancaires accordant facilement des prêts dépassant 25 ans pour réduire le montant des mensualités ou acceptant un taux d’endettement supérieur à 33% (Source : Figaro Immobilier, février 2020).
Le reste à vivre, c’est quoi ?
Il s’agit des fonds qui vous resteront chaque mois pour vivre après avoir réglé la mensualité du crédit immobilier.
Notez qu’un reste à vivre trop faible peut justifier le refus du prêt.
Estimer votre saut de charge pour obtenir une réponse favorable
Comme nous l’avons expliqué plus haut, le saut de charge calculé d’après l’écart entre votre loyer actuel et vos futures mensualités doit rester « raisonnable ». En clair, le saut de charge idéal correspond à des échéances de crédit immobilier égales ou très proches de ce que vous payez déjà pour votre logement.
A revenu égal, l’établissement bancaire refusera probablement de prêter si le saut de charge mensuel atteint 300€ et porte le taux d’endettement au-delà de 33%.
Dans ce cas, les risques de rupture budgétaire du foyer ou d’impayés des mensualités semblent trop importants, pouvant mener jusqu’au surendettement