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Bilan du Marché Immobilier Bordelais au premier trimestre 2024 : la normalisation enclenchée !

19 avril 2024 dans Bordeaux Métropole

Alors que Bordeaux est la ville de France où les prix ont le plus baissé en mars 2024, à hauteur de-7,4 % sur un an selon Se Loger, le bilan du premier trimestre 2024 offre un tournant important dans la dynamique du marché immobilier bordelais  : chez Lalanne Immobilier les acquéreurs reviennent et les propriétaires ajustent leurs prétentions au marché. Résultat ? Le nombre de transactions, comme les prix, retrouvent des niveaux d’avant-Covid, installant une certaine stabilisation. Les prémices d’une réconciliation de l’offre et de la demande immobilières à Bordeaux au deuxième trimestre 2024 ?

Marché immobilier bordelais au premier trimestre 2024 : un retour aux volumes d’avant-covid

Alors que le marché s’était envolé ces dernières années, entre 2018 et 2022 : (+12,4 % entre mars 2018 et août 2022) de part l’attrait de Bordeaux dans les médias, l’arrivée de la LGV, l’après-COVID et les taux d’emprunt exceptionnellement bas, le marché de la transaction retrouve aujourd’hui des niveaux « normaux ».

Davantage qu’une baisse, il s’agit d’une « saine régulation » pour Stéphane Lalanne, qui souligne le caractère exceptionnel des taux à moins de 1 % sur 25 ans (du jamais vu!), qui, conjugués aux impacts de la crise sanitaire sur les envies de logement des bordelais, ont engendré des prix de vente déraisonnables au regard du niveau de vie pendant deux ans.

L’agence bordelaise, spécialiste des échoppes, a cependant particulièrement résisté l’an passé, puisque la baisse des volumes de transaction n’a commencé pour elle qu’en avril 2023, après un très bon premier trimestre 2023.

Aujourd’hui, l’agence tire de son bilan du marché immobilier du premier trimestre 2024 des chiffres comparables à l’avant-covid – après un second semestre 2023 au ralenti : elle a réalisé 20 signatures de compromis au 1er trimestre 2024, contre 27 en 2023. Le mois de janvier a été identique en volumes de compromis signés, pour un montant légèrement inférieur. Février et Mars ont accusé une baisse des ventes (5 ventes en février 2024 contre 8 en 2023, 5 ventes en mars 2024 contre 9 en 2023.

Au 19 avril 2024, ce sont cependant déjà 13 ventes qui sont d’ores et déjà enregistrées, initiant un retour plus marqué des acquéreurs sur le marché, particulièrement des échoppes.

Bordeaux : les prix immobiliers sont en baisse au premier trimestre 2024 

Côté prix, la gérante de l’agence familiale estime qu’ « ils ont baissé d’environ 10 % en an », pour revenir à des niveaux comparables à 2020. Bordeaux a en effet accusé la plus forte baisse parmi les villes françaises, faisant passer le prix moyen, tous biens confondus, en-dessous des 5000€ / m².

Source : Le Figaro Immobilier 

 

Cette dynamique baissière du marché immobilier bordelais au 1er trimestre 2024 va-t-elle pour autant se poursuivre au deuxième trimestre 2024 ?

« Probablement un peu », selon Stéphane Lalanne, qui souligne l’inadéquation persistante entre le pouvoir d’achat immobilier des ménages bordelais et le prix au mètre carré à Bordeaux. Mais cela ne signifie pas pour autant que la baisse des prix va s'accélérer à Bordeaux, comme on l'entend beaucoup, car la demande reste active, et le marché dynamique, comme en atteste les chiffres de Se Loger à propos des recherches immobilières dans la ville. 

 

Tout dépendra donc à la fois de l’évolution des taux, comme du comportement des acquéreurs et vendeurs. Les banques, enfin, qui rouvrent maintenant les vannes du crédit, jouent un rôle essentiel dans la fluidité du marché, à Bordeaux comme ailleurs !

Car plus les acquéreurs reportent, plus ils risquent de voir l’offre diminuer, et de ne plus pouvoir profiter ni de l’attitude des banques, enclines à prêter aujourd’hui, ni de leur pouvoir de négociation.

Côté vendeurs, le juste prix est essentiel pour capter les acquéreurs, qui visitent uniquement les biens au prix du marché et mettent de côté les offres de vente surestimées.

Une offre de biens à vendre à Bordeaux qui s’est nettement étoffée entre janvier et mars 2024 

Malgré un volume de transaction en baisse, les vendeurs reviennent cette année nettement plus nombreux qu’en 2023 : au premier trimestre 2024, l’agence Lalanne disposait de 60 mandats de vente contre 30 en 2023. Cette remontée des stocks s’explique notamment par :

• Des délais de vente plus longs en 2024 : de 66 jours en mars 2023, ils s’établissent à 85 jours en mars 2024. Lalanne Immobilier comptabilise quant à elle un délai moyen de vente de 70 jours au premier trimestre 2024.  Pour un bien de qualité, bien situé et au bon prix en revanche, les délais se stabilisent autour de 30 jours, précise l'agence. 
• Des acquéreurs encore frileux, dont une partie reporte encore ses projets d’acquisition, en attendant une nouvelle baisse des prix
• Des acquéreurs négociateurs et exigeants sur le DPE, qui font face à une baisse de leur pouvoir d’achat immobilier, même avec des prix revus à la baisse

Conséquence ? La reconstitution de l’offre entamée depuis le début d’année engage le retour des acquéreurs, pour qui, outre les prix encore trop élevés en 2023 au regard de leur capacité financière, se trouvaient face à une offre limitée et peu qualitative de biens en vente l’an dernier.

Résultat ? Les biens recherchés trouvent preneurs dans des délais raisonnables, quand les biens atypiques et énergivores mettent plus de temps à se vendre et se dévalorisent avec le temps. Dans ce contexte, la juste estimation est cruciale pour vendre son bien.

Les acquéreurs bordelais au premier trimestre 2024 : un reflet du cycle de la vie !

L’agence immobilière bordelaise observe en effet un retour des acquéreurs à Bordeaux depuis le mois de janvier 2024, après avoir déserté le marché au second semestre 2023. La baisse des taux et la progressive réouverture des banques au crédit permettent en effet de financer des projets mis en pause, ou de négocier des taux plus intéressants pour les bons dossiers.

Au 1er trimestre 2024, l’agence accueille donc à nouveau les primo-accédants aisés : ces couples ou familles s’orientent davantage vers des secteurs où il est encore possible de trouver une petite échoppe avec jardin, à des prix raisonnables, comme à Bègles. Les retraités, quant à eux, vendent leur maison pour acquérir un appartement confortable et simple d’entretien. Quant aux secundo-accédants, s’ils sont moins présents, il sont cependant toujours actifs pour concrétiser un projet de vie familial, pour se rapprocher d’une école, d’un collège ou d’un lycée recherché de Bordeaux par exemple.

« C’est le cycle de la vie qui reprend ses droits cette année ! », nous confie Stéphane Lalanne.

L’emplacement et le type de bien : deux critères essentiels pour vendre en 2024

Stéphane Lalanne remarque que tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne à Bordeaux. Si les prix se sont régulés à la baisse sur l’ensemble de la métropole, l’emplacement reste un critère essentiel pour raccourcir les délais de vente, et profiter d’une moindre négociation :

« Saint-Augustin, Le Bouscat et Caudéran centre tirent leur épingle du jeu pour satisfaire la clientèle actuelle. »

Un exemple d'échoppe recherchée, vendue en 7 jours par l'agence au premier trimestre 2024 à Saint-Augustin. 

Les logements à vendre les plus recherchés, sans travaux, se vendent rapidement s’ils sont affichés au juste prix : les familles recherchent des maisons bourgeoises à Saint-Seurin, des échoppes avec jardin à Saint-Augustin, à la Barrière du Médoc, mais aussi à Nansouty et à Bègles, où il y a une forte demande de primo-accédants.

Une échoppe rénovée à Caudréan, vendue en 20 jours par l'agence au premier trimestre 2024. 

Les jeunes retraités tirent le marché des appartements à Saint-Augustin, Caudéran et autour du Parc Bordelais.

Le juste prix : un élément crucial pour vendre à Bordeaux au 1er trimestre 2024

Si les acquéreurs sont de retour, ils ne sont cependant plus prêts à payer le prix fort cette année, et ont tendance à négocier.

« Là où une belle échoppe située dans un quartier recherché pouvait se vendre 6500€ du mètre carré il y a deux ans, on apprécie aujourd’hui des niveaux de prix autour de 5500€ pour une propriété en pierre avec jardin et en parfait état, de 4500€ pour une échoppe standard », constate Stéphane Lalanne.

Une belle échoppe idéalement située à Saint-Augustin/Bel-Air est aujourd'hui affichée à 5295€ du mètre carré. 

Le rôle du professionnel de l’immobilier est donc plus que jamais de bien estimer les logements mis en vente, pour que la transaction se conclue dans des délais raisonnables.

« Nous refusons les mandats si les vendeurs s’éloignent trop de notre estimation : notre métier est de réaliser des transactions, dans un marché où se confrontent vendeurs et acheteurs. Afficher un prix qui ne correspond pas à la réalité du marché dessert les vendeurs, et leur fait perdre du temps pour réaliser leur projet de vie », complète-t-elle.

D’ailleurs, lorsqu’un bien sans défaut est présenté au prix du marché, il part : en moyenne, Lalanne Immobilier réalise ses ventes entre 7 et 30 jours cette année. Des chiffres qui démontrent que le marché est toujours dynamique, sans être euphorique, confirmant les perspectives 2024 attendues par l'agence à la fin de l'année 2023. 

Pour Stéphane Lalanne, « ce retour à la normal est sain, cohérent avec le pouvoir d’achat des acheteurs, et il redonne à notre métier sa pleine valeur : estimer très précisément les biens et accompagner concrètement nos clients dans leurs projets de vie »

Le marché du prestige à Bordeaux au premier trimestre 2024 : une niche qui ne connaît pas la crise !

Le marché des biens haut-de-gamme résiste mieux à la baisse de prix au premier trimestre 2024 car les acquéreurs qui disposent d’une enveloppe au-delà du million d’euros sont moins contraints par le recours au crédit. En revanche, « ces acquéreurs se montrent plus exigeants et cherchent une propriété clé en main, sans travaux, affichée au prix du marché. Si ces critères sont réunis, ils achètent encore volontiers cette année. », détaille Stéphane Lalanne.

Une maison bourgeoise à Saint-Genès, 6 chambres avec jardin etterrasse. Prix de vente : 1 099 000€. 

Petites surfaces et mauvais DPE : la décote depuis janvier 2024

A contrario, les petites surfaces à Bordeaux, comme les biens souffrant d’un mauvais DPE ou nécessitant d’importants travaux se vendent plus difficilement, notamment du fait de la raréfaction des investisseurs à Bordeaux. Leurs prix sont donc d’autant plus dépréciés, et tout l’enjeu se situe dans la juste estimation du prix affiché. Pour les investisseurs, il y a donc quelques belles affaires à réaliser pour ceux qui souhaitent profiter des prix décotés sur les biens immobiliers de petites surfaces  énergivores en réalisant des travaux de performance énergétique.

 

Des perspectives de stabilisation au deuxième trimestre 2024 pour Lalanne Immobilier

Si les prix pourraient continuer à baisser cette année, « nous sommes très loin d’un effondrement », analyse Stéphane Lalanne.

« Ce que l’on observe, c’est tout simplement un retour à la normale, après une période 2020 – 2022 absolument hors-normes. De la même manière que des taux à moins de 1 % ne sont pas la norme, mais l’exception. Une régulation saine est donc nécessaire, même si elle peut être compliquée à entendre pour les vendeurs qui ont acheté il y a 2 ou 3 ans au prix maximum un bien sans travaux ».

Pour Stéphane Lalanne, l'attitude des banques et une nouvelle baisse des taux viendrait marquer la réconciliation des vendeurs et des acquéreurs, qui finalement ne souhaitent qu’une chose : déclencher leurs projets.

Le marché immobilier locatif à Bordeaux : la tension est au plus haut au premier trimestre 2024

A Bordeaux, la tension locative est toujours palpable, avec des biens particulièrement recherchés : les deux pièces et les maisons avec 3 ou 4 chambres.

En moyenne, le délai de relocation s’est établi à 10 jours au premier trimestre 2024 chez Lalanne Immobilier, après 5 à 10 visites. Les grands appartements meublés, a contrario, sont moins recherchés et sont donc intéressants à cibler si l’on peine à trouver une location.

Enfin, ce 1er trimestre confirme l’intérêt réel des locataires pour la performance énergétique du logement, qui le consultent en détail de façon quasi-systématique !

Au premier trimestre 2024, l’activité locative de l’agence reste stable en volumes, avec 53 locataires installés en janvier, février et mars 2024, contre 52 l’an dernier.

Dans le même temps, l’agence immobilière de Bordeaux observe une belle croissance de son activité de gestion locative.

Gestion locative à Bordeaux : les propriétaires cherchent l’efficacité locale !

Face aux nouvelles dispositions sur le DPE, le permis de louer et l’encadrement des loyers, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à souhaiter s’appuyer sur une gestion locative professionnelle.

L’agence Lalanne observe ainsi une croissance de son activité de gestion locative au 1er trimestre 2024, et remarque l’arrivée notable de propriétaires déçus des grands groupes immobiliers, à la recherche d’expertise locale,  Ces derniers attendent plus de rapport humain et une meilleure efficacité. 

Lalanne Immobilier tire son épingle du jeu grâce à sa bonne réputation, son travail sérieux, ses avis Google très positifs et son « échelle moindre » qu’un groupe immobilier. Aujourd’hui, elle assure la gestion de 816 lots à Bordeaux et ses environs, avec une croissance de 20 lots par an.

L’évolution est marquée vers un moindre turn over des locataires et une grande fidélité des propriétaires bailleurs :  le nombre de préavis est en baisse sur la fin de la 1ère période, avec 6 préavis reçus pour des départs au 15 mai 2024 contre 18 sur la même période en 2023.

Face à la pénurie de logements à la location, et aux difficultés d’accès à la propriété pour les primo-accédants, les locataires restent en effet plus longtemps. L’agence remarque en outre une forte croissance du volet « coordination de travaux » en 2024 sur les biens qu'elle gère, intimement liée aux adaptations de performance énergétique.

Pour Lalanne Immobilier, le bilan de ce premier trimestre 2024 offre des perspectives de stabilisation du marché Bordelais cette année. Son objectif ? Accompagner bailleurs, vendeurs et acquéreurs dans la réussite de leurs projets, grâce à leur expertise locale, leur sérieux récompensé, et la justesse de leurs estimations.