Marché immobilier à Bordeaux : le bilan du 1er semestre 2025
dans Conseils immobiliers
Le 1er semestre 2025 était attendu de tous : propriétaires, vendeurs, agences immobilières. Comme envisagé par l’agence Lalanne Immobilier, le marché immobilier bordelais retrouve enfin des couleurs cette année avec +17 % de transactions au 1er semestre 2025 par rapport au 1er semestre 2024 pour l’agence. Côté prix, s’ils n’augmentent pas, ils sont dorénavant stabilisés mais les biens surcotés ne se vendent toujours pas, en raison de la forte concurrence sur le marché immobilier bordelais, liée au retour de vendeurs rassurés. Une bonne nouvelle pour tous les acteurs qui peuvent désormais profiter d’un marché sain, marqué par de nombreuses transactions réussies, au prix et dans les délais.
Pour comprendre comment bien vendre ou acheter à Bordeaux en 2025, nous avons préparé un bilan du marché immobilier bordelais au 1er semestre 2025 complet agrémenté d’exemples récents pour bien vous positionner.
Comment ont évolué les prix immobiliers à Bordeaux au 1er semestre 2025 ? Est-ce que les transactions repartent vraiment à la hausse ? Comment vendre rapidement et au prix cette année à Bordeaux ? A quelles perspectives s’attendre au second semestre 2025 ? Réponses en exemples !
Une augmentation des volumes de transactions à Bordeaux : +17 % pour Lalanne Immobilier au premier semestre 2025
Alors que les volumes de transactions étaient déjà repartis à la hausse au premier trimestre 2025 pour l’agence immobilière bordelaise, la tendance s’est maintenue tout au long du 1er semestre, avec une augmentation de 17 % des transactions sur les six premiers mois de l’année 2025.
Une bonne nouvelle pour le marché immobilier local, qui retrouve un dynamisme plus franc, et qui acte la volonté des acheteurs et des vendeurs de trouver le bon compromis.
En France, « le nombre de transactions est stabilisé et le marché semble enfin entamer sa phase de reprise. Mais il aura baissé de 35,6 % entre août 2021 et octobre 2024, ramenant les volumes actuels à un niveau inférieur à ceux existant voici 20 ans », précisent les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture.
Les prix de l’immobilier à Bordeaux à la fin du 1er semestre 2025 : une stabilisation à 4600€/m² en moyenne
Après un plus haut qui date de novembre 2022 à 4968€ / m² et un plancher à 4407€ en janvier 2025, soit une baisse de 11 % en un peu plus de deux ans, les prix au mètre carré à Bordeaux se sont désormais stabilisés à 4602€ en prix médian et à 4753€ pour une maison. Une moyenne cependant, qu’il faut encore et toujours se garder de prendre pour argent comptant lorsque l’on décide de vendre ou d’acheter.
De manière générale, la Rive Gauche se maintient au-dessus des prix pratiqués Rive Droite (avec un plus haut à 5314€ en moyenne dans l’hypercentre de Bordeaux (Fondaudège / Saint-Seurin / Hôtel de Ville), sauf à Bacalan et Bordeaux Lac (4095€). Dans les quartiers prisés, certains biens aux prestations recherchées peuvent ainsi encore dépasser les 5500€ / m².
En revanche, pour Stéphane Lalanne, « Des biens trop chers mettront du temps à se vendre, c’est pourquoi LALANNE IMMO fait un point avec chacun de ses mandant entre 30 et 45 jours après la signature du mandat de vente pour envisager des baisses de prix si les retours ne sont pas suffisants ou probants. De même, l’agence peut ne pas accepter des clients qui auraient des attentes bien au-delà des estimations réalisées. Ce n’est pas facile mais cela engage le sérieux de l’agence, qui préférera s’écarter d’une mise en vente trop optimiste et inatteignable ».
L’estimation fiable : le point clé des transactions réussies au 1er semestre 2025
Pour vendre au meilleur prix et dans des délais raisonnables, il est donc un point crucial : présenter son bien au bon prix dès le départ, afin de vendre au prix affiché, sans négociation, et rapidement.
Pour ce faire, une agence expérimentée, disposant d’une fine connaissance du marché local et sérieuse, est le meilleur atout des vendeurs.
Car surestimer un bien est aujourd’hui particulièrement risqué : « les biens qui ont été surestimés et qui dépassent les 3 mois de commercialisation vont perdre en saveur et attractivité, et les négociations seront plus ardues », explique Stéphane Lalanne.
A contrario, en présentant son bien au prix du marché, il y aura plus de demandes, moins de négociation, et le vendeur gagnera bien souvent financièrement.
Des ventes au prix et en moins de 30 jours au premier semestre 2025 à Bordeaux
L’agence Lalanne Immobilier, qui accompagne ses clients depuis 50 ans, observe ainsi que lorsqu’un bien à Bordeaux est affiché au juste prix et ne présente pas de défaut, il se vend rapidement.
La ville connaît en effet une réduction notable des délais de vente entre janvier à mai, passant de 100 à 66 jours en moyenne pour un appartement et de 109 à 75 jours pour une maison. Un constat d’autant plus vrai dans certains quartiers d’échoppes de Bordeaux, particulièrement prisés des familles.
L’agence immobilière Lalanne, installée à Saint-Augustin, a quant à elle organisé plusieurs transactions dont les ventes sont désormais actées, dans des délais beaucoup plus rapides que la moyenne à Bordeaux au 1er semestre 2025 :
- Bordeaux Bel Air : maison 81 m² années 90 avec jardin de 150m² et garage, à rafraîchir.
Vendue au prix en 14 jours : 449 000€ HAI (5543€ /m²).
- Bordeaux Bel-Air : échoppe simple 76m² en parfait état avec jardinet 40m².
Vendue en 15 jours – 445 000€ (5855€ / m²)
- Bordeaux Fondaudège : Echoppe simple 85m² avec jardin 45m² à rénover.
Vendue en 21 jours : 337 000€ HAI (3965€ /m²)
- Bordeaux Caudéran : maison de caractère 190 m² avec garage double et jardin 600m².
Vendue en 30 jours : 930 000€ HAI (4895€/m²)
- Bordeaux Bel-Air : échoppe simple 76m² en parfait état avec jardinet 40m².
Vendue en 15 jours – 445 000€ (5855€ / m²)
Plus récemment, l’agence immobilière bordelaise a également mené à bien la signature de compromis de vente en moins d’un mois, ce qui oriente sur les tendances très récentes du marché, avec des prix et des délais en temps réel qui démontrent que les acheteurs sont désormais prêts à s’engager, même au prix, et rapidement cette année.
Cette ravissante échoppe en pierre avec jardinet à Bordeaux (Capucins) a été vendue en 3 semaines par Lalanne Immobilier
- Bordeaux Tondu – Hotel de ville : appartement 49m² avec jardinet dans immeuble pierre.
Vendu en 3 semaines : 237 000€ HAI (4837€/m²).
- Bordeaux Caudéran Primerose : échoppe double à rénover 70m² avec jardiner et garage.
Vendue au prix 357 000€ HAI en 4 semaines (5100€/m²)
- Bordeaux Capucins : échoppe double 60m² avec jardinet 30m².
Vendue 275 000e HAI en 3 semaines (4583€/m²)
- Bordeaux Caudéran Mondésir : appartement 69 m² avec balcon avec parking.
Vendu au prix en 4 semaines 249 900€ HAI (3622€/m²)
Une demande particulièrement dynamique sur les échoppes avec jardin à Bordeaux en 2025
Cette belle maison familiale de 160m² avec 4 chambres et un beau jardin arboré de 120m² à Saint-Augustin représente une incarne les recherches des familles en quête d'espace et de calme au coeur d'un quartier agréable à Bordeaux.
Le dynamisme du marché bordelais révèle des disparités importantes entre les quartiers, bien sûr, mais aussi entre les typologies de bien.
En raison de la raréfaction des investisseurs sur le marché, liée aux incertitudes quant à la fiscalité du locatif, à l’encadrement des loyers mais aussi aux contraintes entraînées par le caractère contraignant du DPE, les petites surfaces mal isolées sont pénalisées.
En revanche, les maisons avec jardin sont plébiscitées par des acheteurs en quête d’une résidence principale.
« Si les prix se stabilisent après une période de baisse en 2023, nous remarquons que la demande est particulièrement dynamique pour les maisons avec jardin dans des quartiers recherchés telles que Saint-Augustin, Caudéran Primerose, Le Parc Bordelais, Le Bouscat, Saint-Genès et Saint-Seurin », détaille Stéphane Lalanne.
La raison ? La nécessité de concrétiser des projets de vie, parfois mis en pause en raison de l’augmentation des taux, qui s’inscrivent dans la durée, avec des critères précis de surface, d’extérieurs et d’emplacement.
Baisse des taux à 3% et +40% d'augmentation du nombre de crédit : des indicateurs clés pour la reprise du marché
La reprise du marché bordelais au 1er semestre 2025 s’explique également par la baisse puis la stabilisation des taux, aujourd’hui autour de 3 % sur 20 ans, mais également par l’augmentation de la délivrance de crédits immobiliers : CAFPI observe une hausse de 40 % de dossiers traités au 1er semestre 2025 par rapport à la même période en 2024.
Cette combinaison permet à de nombreux acquéreurs de revenir sur le marché, et de concrétiser enfin leur projet immobilier après près de deux ans de pause.
Le marché locatif à Bordeaux : un marché tendu et complexe en 2025
Le marché de la location reste très tendu à Bordeaux au 1er semestre 2025. Les loyers, malgré l’encadrement, se maintiennent à des niveaux élevés, et les biens se font rares.
Résultat ? Beaucoup peinent à trouver un logement, et les propriétaires se trouvent souvent démunis face à la complexité de la gestion d’un bien en raison des nombreuses évolutions législatives nationales et locales.
Pour Grégory Pereira, Co-gérant et Responsable du service Gestion Locative de l’agence Lalanne Immobilier à Bordeaux, « il est aujourd’hui plus facile de trouver un T2 qu’un studio pour un étudiant, tant la pénurie est forte sur les petites surfaces ».
Pour les propriétaires bailleurs, l’équation n’est pas simple non plus : la complexification de la gestion locative demande de plus en plus de temps et d’investissement, alors que les contraintes législatives ne cessent de s’accumuler.
Beaucoup s’appuient donc sur des professionnels pour gérer leur bien, organiser les visites, sélectionner les dossiers, optimiser le loyer dans le cadre légal et assurer l’entretien nécessaire à sa valorisation patrimoniale.
Lalanne Immobilier observe ainsi une augmentation constante de ses mandats de gestion, démontrant le nécessaire recours à un professionnel pour optimiser son investissement tout en gagnant en tranquillité d’esprit, puisque 100 % des propriétaires bailleurs faisant appel à Lalanne sont satisfaits.
Quelles perspectives pour le marché immobilier à Bordeaux au second semestre 2025 ?
Des perspectives dynamiques au second semestre 2025 pour les transactions à Bordeaux
Alors que le 1er semestre marque l’installation de la reprise, cette dynamique va-t-elle perdurer au second semestre ? 2025 est-elle la bonne année pour vendre ou acheter à Bordeaux ?
Pour Stéphane Lalanne, gérante de l’agence spécialiste des échoppes historique à Bordeaux, « les perspectives sont bonnes ».
Elle explique : « Le marché est dynamique, on observe que le nombre de vente s’accroît par rapport à 2024 et que les prix se stabilisent. Les taux d’emprunt sont stables ce qui laisse présager une bonne dynamique. Il faut cependant noter que les négociations ne sont pas simples puisque les acquéreurs se montrent très exigeants et le moindre caillou peut entraver une négociation. Nous sommes donc très prudents sur ce point. Les dossiers de ventes doivent donc être finement menés et les biens ne doivent présenter aucune difficulté qui pourrait remettre en cause l’aboutissement d’une vente (les déclarations de travaux doivent être à jour, les éventuels dégâts doivent être solutionnés, etc…).
Le nombre de biens en vente étant important, la concurrence est rude et chaque bien doit donc se démarquer de par ses qualités et son prix. C’est le travail que nous menons pour nos clients et nous sommes fiers de les accompagner dans la réussite de ces projets de vie avec toute l’exigence professionnelle que cette confiance requiert ».
Un marché locatif tendu, des opportunités d’investissement en 2025
En 2025, la tension locative à Bordeaux devrait se poursuivre, voire s’accentuer en raison du moindre nombre d’investisseurs.
Les propriétaires submergés par la gestion auront alors deux solutions : vendre, au profit d’un investissement moins chronophage, ou déléguer la gestion du bien.
Pour les locataires, la recherche de logement ne devrait pas devenir plus aisée, alors même que pour les propriétaires, la mise en location va se complexifier, avec l’interdiction progressive de mise en location de logements énergivores.
Point positif : « La vacance locative est très faible à Bordeaux tant la demande est forte, et les risques sont très limités si la gestion du bien est rigoureuse. Réaliser un investissement locatif à Bordeaux en 2025 est une opportunité de concilier un investissement avec une rentabilité moyenne de 3 à 5 %, jusqu’à 8 % en optimisant, avec très peu de vacance locative, et un placement patrimonial solide, valorisable dans le temps », explique Gregory Pereira.
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Lalanne Immobilier s’engage pleinement à vos côtés pour vous apporter son expertise de plus de 50 ans dans l’immobilier, vous conseiller et vous accompagner tout au long de votre démarche.